再建築不可物件とは

2018年10月18日(木)

再建築不可物件とは、現在の物件を取り壊してしまうと新しく建築することができないという条件が付いた物件を指します。

東京にも入り組んだ住宅街を歩くといくつも見つけることができますが、再建築不可物件を見分ける際、一番分かりやすいのが「接道義務」です。現行の建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。もし、道路に接していないなら、それは再建築不可物件の可能性が高いといえるでしょう。

また、再建築不可物件は、売却や買取が難しいケースもあります。再建築不可物件は新築を建てられないことで一般的な不動産と比べ敬遠される傾向があり、価値が非常に低く見られ、取り扱いを避ける不動産業者も少なくありません。

再建築不可物件は建て替え出来ない?どうして

今現在も建物が建っている土地であるにもかかわらず、再建築不可物件となるのはなぜでしょうか?これには、建築基準法の歴史が大きく関わっています。
例えば前述の「接道義務」は、1950年に施行された建築基準法42条に定められています。実は、これ以前は道路に接していない土地や、道路に接している部分が極端に狭い土地でも自由に家を建てることができました。実際に、42条に該当しない私道にのみ接している、幅4m以下の道路に接している土地に戸建住宅が建てられているのはこのためです。時は流れ、現在は建築基準法42条の基準を満たしていなければ、着工許可が下りません。そのため、現在は再建築ができない再建築不可物件が誕生してしまった、と考えると分かりやすいのでしょう。

また、土地の情報が書かれているといえば、登記簿ですが、こちらには再建築不可についての情報は記載されていないため、注意が必要です。そのため、古い建物を取り壊して新しい建物を建てる際に、現行の建築基準法に照らし合わせてみると、実は不可だったということが判明することがよくあります。

市街化区域にある畑や田んぼは、住宅を建てることができるため転用しているお宅もみられますが、この場合も現在は再建築不可となっているケースが多いですね。基準を満たした道路や、狭いあぜ道にしか接していない場合もやはり建築が認められません。

再建築不可物件のデメリット・メリット

それでは、再建築不可物件のデメリット、メリットについて詳しく見てみましょう。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件のデメリットは何といっても建て替えができないことです。道路の幅や間口の広さなど、建築基準法の条件をクリアするのは容易ではありません。新築はできないため、今ある建物を使い続けるしかないのですが、老朽化すれば修繕費などのコストもかかります。

仮に建物を解体したとしても条件付きの土地を活用する手段は極端に少ないため、不動産としての価値も低くなってしまいます。最終的に、売却できないあるいは安い価格でしか売却できない傾向が強いのは大きなデメリットといえるでしょう。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件は、一見デメリットばかりのように思われますが、メリットもあります。再建築不可物件で制限されるのは、建物を新たに造る「新築」、あるいは「増設」するという「建築」に関してのみ。すでに存在する建物をリフォームすることは可能です。内装を造り変える「リノベーション」や、現在の基準に合わせた「地震対策」などを施せば、物件の価値をグッと上げられる可能性もあります。

また、ちょっとした工夫で再建築不可物件を解消できる可能性もあります。先ほど例に挙げた「接道義務」は、土地に接している道路や間口の幅が問題となっていましたね。これは、「セットバック」を設けることで解決できる場合があります。たとえば、接している道路の幅が3mしかない物件は再建築不可物件ですが、道路と接している部分の土地を「みなし道路」とすることで条件をクリアすることができます。具体的には、道路と接する部分1メートルをセットバックとして確保するというもので、この部分に建築することはできません。セットバック部分の後ろに建築をするのが条件です。間口が狭い場合には、間口を広げるために、接している土地を少量分けてもらうという方法もあります。こちらは、土地の所有者と交渉する必要がありますが、日頃から良好な関係を築けている場合、案外スムーズに了承を得られることも。

売却に関しても、一般的に売買価格が安くなるため、敢えて再建築不可物件を探しているという方もみられます。再建築不可物件は古いものが多く、レトロ感に魅力を感じて購入するという人も少なくありません。再建築不可物件だからこそ、買取するという専門業者もみられ、スムーズに売却したいという場合には相談するのもいいでしょう。

まずはお気軽にご相談下さい。

再建築不可物件も活用する手段は、さまざまあることはお分かりいただけたかと思います。しかし、一般的にはやはり再建築不可物件は価値が低く、敬遠されるケースが多いのが実情です。そこで、「訳あり物件買取センター」にご相談ください。

東京都目黒区にて設立して3年。一般的な不動産業者が積極的に買取・売却しないような物件を専門的に取り扱ってきました。代表は東京弁護士会の故田宮弁護士に師事し、数々の訴訟案件を取り扱ってきた経験もあるなど、法律の知識が豊富。さらに、リフォームや土地活用、条件改善などの実績もあるので、再建築不可物件であっても活用するノウハウが蓄積されています。

今まで物件の買取を拒否したことはありません。他の不動産業者に買取を断られたような再建築不可物件も、訳あり物件買取センターなら、確実に買取らせていただきます。

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