競売にかけられても家に住み続ける方法とは

2018年11月10日(土)

住宅ローンの滞納が続くと、やがて裁判所によって自宅が競売に掛けられます。競売入札が開始されたらもはやとれる手段がなく、落札後は家を出でいくしかありません。ですから競売入札が開始される前に手を打つ必要があります。

今回は競売を回避する方法や、競売に掛けられても家に住み続けられる方法についてご説明します。

立ち退きまので流れ

返済住宅ローンを3ヶ月ほど滞納していると「住宅ローンを全額返済してください」という通知が債務者に届きます。このときに全額返済ができないと、債権者は裁判所に強制執行の申し立てを行います。

その後、裁判所による現況調査があり、1~2ヶ月後に競売入札期間を記した「競売の期間入札通知書」が届きます。もはやここまで来ると取り下げてもらうことは不可能です。競売入札期間は1週間~1ヶ月。
落札者が決定すると、裁判所から「売却許可決定」が下り、「代金納付期限通知書」が落札者に送付されます。これにもとづいて落札者が代金を納付すると、自宅の所有権も落札者に移ります。

所有権移転登記や差押登記・抵当権抹消などの手続きが行われ、2週間ほどで権利証が交付されます。その後、裁判所から引渡命令が下り、従わない場合は強制執行がなされます。

おおよそ、住宅ローンを滞納してから競売の入札開始までは10ヶ月程度。入札が開始されてから2ヶ月ほどで自宅を退去することとなります。

また、競売で退去する際には立ち退き料ももらえず、自費で引越さなければいけません。家も失って、引越し費用も負担しなければいけないので、最悪の場合は路頭に迷うことになってしまいます。

住み続けるための方法

つまり、裁判所から「競売開始決定通知」が届いたら、競売までのカウントダウンがはじまっていると思ってください。しかし、通知が来たからといって必ず自宅を手放さなければいけないというわけではありません。入札開始までに手を打てば自宅に住み続けることも可能です。

任意売却

家 売却競売は裁判所が強制的に手続きを進めますので、退去する時期を自分で決めることができず、前述のように強制退去もあり得ます。

任意売却は住宅ローンが残っている不動産を金融機関の合意を得た上で売却し、売却益を返済にあてる手段です。通常の不動産売買と同じような流れになるので、引き渡し時期はある程度融通が利きます。

例えば「引越し先が決まるまでは住み続けたい」「子どもの受験が終わるまでは引っ越しできない」「働き口が見つかるまでは自宅を確保しておきたい」というように、個人の事情によって引き渡し時期を決めることも不可能ではありません。

競売よりも高値で売れるケースが多く、引越し費用ももらえるなど、金銭的な負担も競売と比較すると軽いというメリットもあります。

リースバック

賃貸借契約書

※書類はイメージです

自宅を第三者に任意売却し、新しい所有者に家賃を払って住み続けるという手段です。自宅の所有権は失いますが、賃貸物件としてそのまま自宅に住むことができます。将来自宅を買い戻すことも可能です。

親族間売買

親や子、あるいは親戚に自宅を任意売却する親族間売買も、競売を回避して自宅に住み続ける方法としては有効です。親族に自宅を買ってもらって購入費を返していく、あるいは前述のリースバックのように親族に家賃を支払うといった方法があります。

親族であれば家賃の支払いや返済を待ってもらうというように柔軟に対応してくれる可能性も高く、所有者が身内なので気兼ねなく自宅に住めるというメリットもあります。

ただし、親族間売買は親族に相当な経済力がないと難しいでしょう。

落札

落札

自宅が競売に掛けられてしまったときは親族に落札してもらうという手段もあります。競売は親族であれば入札が可能です。親族が落札したら親族間売買と同様に落札にかかった費用を返済する、あるいは家賃を支払って住み続けます。

ただし、親族間売買と同様に親族に経済力がないと難しいのに加えて、確実に落札できるわけではありませんので、リスクが高いです。

確実に自宅に住み続けたいのであれば、やはり競売に掛けられる前に手を打つ必要があります。

競売にかけられた・競売にかけられそうな際の注意点

競売に掛けられそうになったときに法律の専門家である弁護士に相談される方も多いのですが、こんな弁護士には注意が必要です。

積極的に宣伝している法律事務所

CMや広告でよく見かける弁護士が必ずしも腕が良いとは限りません。集客に困っているからこそ積極的に宣伝している可能性もあります。

手数料を明確にしない弁護士事務所

問い合わせあるいは相談の段階で手数料を明確にしていない弁護士も要注意です。後になって何かと追加料金を請求される危険性もあります。

売主が指定した不動産業者を切り、特定の不動産業者を指定してくる

弁護士と不動産業者が癒着している可能性があります。依頼人の利益ではなく、自分の利益を優先する弁護士も避けたほうが無難です。

もちろん、これらの条件に当てはまる弁護士がすべて悪徳弁護士というわけではありませんが、リスクを回避するためには相談相手を慎重に選ぶ必要があります。

不動産のプロにお任せ下さい!

弁護士は法律のプロではありますが、不動産のプロではありません。任意売却を成功させて自宅に住み続けるためには、やはり不動産の専門家に相談するのが一番。「訳あり物件買取センター」なら、競売物件売買の実績も豊富で、数々の任意売却を成功させてきました。

不動産取引に強い顧問弁護士と連携し、大切なお家に住み続けられる方法をご提案します。

住宅ローンを滞納している、ご自宅が競売に掛けられそうな状況になったら、まずは私たちにご相談ください。

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