弁護士を雇って裁判or買取業者に依頼する。共有持分の買取で良いのはどっち!?

2020年02月26日(水)

不動産の共有持分を売却する、あるいは共有持分でなにかトラブルが起きたときには弁護士に相談するのが一般的です。当事者同士の協議あるいは裁判で共有持分を分割し、売却する流れとなります。

今回は共有持分の分割の流れや方法、気になる裁判費用などを解説。共有持分のトラブルでお悩みの方はぜひご覧になって対策を考えましょう。

そもそも買取の流れとは?

共有持分を売却する際に重要なのは自分の持分を明らかにすることです。しかし、実際は「ここまでが自分の土地」というように、持分が明らかになっていないケースが大多数。そこで、まずは共有持分を明確にすることからはじまります。

① 他の共有者と話し合いが大事!共有物分割協議とは?

まずは当事者同士の話し合いによって解決を目指します。共有持分の分割について話し合うことを「共有物分割協議」と言います。

協議というと当事者同士が面と向かって時間をかけて話し合う光景が頭に浮かぶかと思いますが、必ずしも実際に会って話す必要はありません。電話やメールで協議して結論を出すことも可能です。

共有物分割協議ではどのように分割するかといったことを話し合います。現物分割にするのか?代金分割にするのか?代償分割にするのか?代償分割を行う場合は代償金の算出方法なども当事者同士の話し合いによって決定します。

② 共有物分割請求で裁判へ

共有物分割協議で結論が出なかった、あるいはそもそも相手方が協議に応じなかった場合は、「共有持分請求」を行って調停や裁判を起こすことになります。

前述の共有物分割協議を行わずして共有物分割請求や訴訟を行うことはできません。話し合いによる解決が基本で、それがうまくいかなかったときに裁判所の判断を仰ぐというのが基本的な考え方です。

重要ポイント

共有物分割請求を起こす際には共有物分割協議を行った旨を証明しなければいけません。特に注意したいのは共有者が協議に応じなかったケースです。共有物分割協議を行う際には内容証明郵便で相手方に通知をしましょう。

内容証明郵便は「いつ」「誰が」「誰に」「どんな内容を送ったか?」を証明できる郵便の種別です。受取人の押印もしくは署名が必要になるので、郵便物を受け取ったのか受け取らなかったのかも後からわかります。証拠能力もありますので、この内容証明郵便で共有人に通知することによって、後から協議に応じたのか?無視したのかを明らかにすることができます。

共有物分割請求?共有物分割訴訟?の違い

共有物分割請求と似たような言葉で、「共有物分割訴訟」というものがあります。いずれも裁判所に申し立てを行うのは同じなのですが、両者にはどのような違いがあるのでしょうか?

共有物分割訴訟との違い

共有物分割請求は裁判所に共有物の分割について判断を仰ぐための申し立てです。共有物分割請求を行ったとしても当事者同士の協議によって結論を出すのが原則。調停などを起こして裁判所の職員が間に入って話し合いをし、分割方法を決めることもあります。

話し合いでも結論が出なかった場合は、いよいよ裁判。共有物分割訴訟を行うということは、原告として被告人である共有者を相手に民事裁判で争うことなのです。

共有物分割請求は裁判の一歩手前とイメージするとわかりやすいかもしれません。

お金も時間もかかる!?民事裁判のリアル

いざ裁判を起こすとなると莫大なお金と時間もかかる。そんなイメージはありませんか?民事裁判にはどれくらいの費用や期間がかかるのか?見ていきましょう。

費用はどうやって決まるの?

裁判所に支払う手数料は訴訟する物の価格によって決まります。不動産の場合は固定資産税評価額が基準となります。自分の持ち分の固定資産税評価額を算出して、その金額の3分の1、土地の場合はさらに2分の1にして、その額に応じた費用を支払うことになります。

500万円超え1,000万円までであれば2,000円、1,000万円を超え10億円までの場合は3,000円というようなイメージです。詳しくは裁判所のホームページに記載されています。

裁判自体は比較的少額で起こせますが、大きな負担となるのが弁護士費用です。相談料、着手金、日当、成功報酬など、さまざまな費用がかかります。民事の場合は請求額や獲得額で着手金や成功報酬の額が変わります。弁護士事務所の報酬体系や訴訟額によって異なるので一概には言えませんが、およそ獲得した金額の2割~3割くらいが目安となるでしょう。

判決までの期間とは?

裁判を起こしてから判決が出るまでには数ヶ月はかかります。そもそも訴訟から初公判まで1ヶ月ほど。1回の公判で終わることもあれば、2回、3回裁判が開かれることもあります。

トータルで短ければ1ヶ月、長引けば3ヶ月くらいはかかると思っておいたほうが良いでしょう。

3つの共有物分割方法で請求!

共有持分を分割するには以下の3つの方法のいずれかを選択することになります。それぞれどのような特徴があるのか?ご説明します。

現物分割

各自の持分に応じて共有物そのものを分ける方法で、よく遺産相続などに用いられる分割方法です。たとえば現金が1,000万円あり、2人の相続人がいた場合、500万円ずつを分割します。

土地の場合は分筆(1つの土地を分けること)して、それぞれの共有人が分筆された所有者になることで現物分割が成立します。

競売による分割

不動産、特に建物の場合は物理的に分けることは不可能です。また、分筆できる土地であっても、分割したことで大幅に価値が下がってしまうことも考えられます。その場合は競売によって利益を得て、それを共有人で分けるという判決が出ることもあります。

AさんとBさんが一つの不動産を所有して双方が譲らなかったとしましょう。このままでは埒が空かないので、いつまでも揉めているくらいなら裁判所はいっそうのこと物件を競売に掛けて、それで得た利益を分配するという方法が良いと判断します。仮に2,000万円で不動産が売却できた場合、AさんとBさんはそれぞれ1,000万円ずつを受け取ります。

価格賠償

価格賠償とは一方の共有人が相手方の共有持分を取得し、その分を現金で補うという方法です。

たとえばAさんとBさんの2人が評価額2,000万円の不動産を共同で所有していたとしましょう。価格賠償を選択してAさんがその不動産を取得した場合、Bさんは共有持分を手放すことになります。その代わり、Bさんに対して手放した分の賠償としてAさんから1,000万円の現金を受取ることができるのです。

一方の共有人が相手方から共有持分を買取るというようなイメージをするとわかりやすいかと思います。

弁護士は買取まで時間がかかる!即現金・早期解決なら買取業者へ

共有物分割協議がまとまらず弁護士に依頼して共有物分割請求、共有物分割訴訟を行って売却をするとなると、非常に時間がかかり、長期戦を覚悟しなければいけません。

買取まで時間がかかる理由とは?

共有物分割請求、共有物分割訴訟を行うためにはまず弁護士を探さなければいけません。弁護士事務所は数多あり、それぞれ得意分野も異なるものです。刑事裁判が得意な弁護士もいれば、民事裁判が得意な弁護士もいて、民事のなかでも、さらに離婚に強い、企業法務に強いというように細かく分野が分かれています。そのなかで、共有物分割に強い弁護士を見つけなければいけません。

弁護士が決定したら、相談をしながら証拠を集めて、やっと裁判となります。訴訟から判決が出るまで先ほどもご説明したように数ヶ月はかかります。弁護士探しから始めるとなると、トータルで半年~1年くらいかかるでしょう。さらに、買取までの手続きも時間が必要です。

裁判を起こして共有持分を買取ってもらうまでには、想像以上に長い月日がかかるのです。

買取業者なら即現金・早期解決!

共有持分の売却なら、買取業者に任せましょう。訳あり物件買取センターなら、他の共有者がいる状態でも、最短即日で、しかも好条件で現金買取が可能です。共有持分物件の扱いに悩むメガバンクや不動産仲介会社からも買取依頼が殺到。困ったときの駆け込み寺のような存在になっています。今回話題になった弁護士先生すらも、対応に頭を悩ませて弊社にご相談されることがあります。

共有持分物件でもスムーズに買取が実現できるのは弁護士をはじめ税理士・行政書士・司法書士・リフォーム会社・不動産コンサルタントなどの専門家が社内に在籍しているから。それぞれの知識を活かして方策を考え、ワンストップで対応させていただくからこそ、一般的な不動産会社では難しい訳あり物件の買取も可能なのです。

また、弁護士に依頼するためにはおおよそ30~50万円もの着手金を支払う必要がありますが、弊社なら手数料などは一切不要です。

時間とお金がかかる共有物分割よりも買取が有利

共有持分を分割するには膨大な時間と費用がかかることがおわかりいただけたかと思います。協議や裁判が長引くストレスは計り知れません。そうこうしている間にもどんどん資産価値は低くなってしまいます。であるならば、買取業者で早々に買取ってもらったほうが断然有利です。

訳あり物件買取センターでは共有物分割協議で結論が出なかったような共有持分の買取も可能です。「共有者と話し合ったけど結論が出なかった」「そもそも共有者と連絡が取れなくて困っている」とお悩みの物件も好条件で買取らさせていただきます。まずはお気軽のご相談ください。

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