再建築不可物件を再建築可能な状態にすることで、相場通りの価格で売却できる、再建築不可状態よりも買い手が見つかりやすくなるといったメリットがあります。

そもそも再建築不可物件は接道義務を満たしていないがために建築許可が下りない状態の物件のことを指します。道路に接している隣地を買い取るか借りるかして合筆する、土地をセットバックして行政に道路としてみなしてもらう、但し書き規定の申請を行うなどの方法で接道義務を満たすことで、再建築可能となります。

しかしながら、これらの方法は手間と費用がかかりハードルがかなり高いです。再建築不可物件を再建築可能な状態にする方法については、「再建築不可は建て替え可能にできるが… 一筋縄ではいかない実情とは？！」で詳しくご説明しています。

再建築不可物件を再建築可能な状態にすることもできないわけではありませんが、膨大な手間と費用がかかるため、あまり現実的とはいえない手段です。特に「早めに物件を売却したい」「なるべくスムーズに売却したい」とお考えでしたら、再建築不可のまま売却してしまったほうが良いかもしれません。

再建築不可物件を売る方法としては主に「隣地所有者への売却」「仲介での売却」「買取での売却」という3つの方法があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産には固定資産税と都市計画税という税金がかかります。毎年1月1日時点で不動産を所有している人が対象で、建物や土地の価値によって税額が決まります。当然のことながら、再建築不可物件を所有している限り、これらの税金を支払い続けなければなりません。

特に注意していただきたいのは再建築不可物件を解体して更地にしたり、駐車場などほかの用途に利用したりといったことを検討されている方です。住宅の場合は減税措置が適用されていますが、解体してしまえば対象外になってしまうため、税額が大幅に跳ね上がる可能性があります。

再建築不可物件に住んでおらず空き家状態になっている場合は特に要注意です。不法投棄や不法侵入などの犯罪の温床になるリスクがあります。

不法投棄がされれば地域の美観を損ねる、近隣から苦情を言われる、放火の被害に遭う、土壌などの環境が汚染されるなどのさまざまなトラブルが発生する危険性が高いです。

空き家をホームレスが寝床にしたり、非行少年や犯罪者集団、反社会的勢力がアジトとして出入りしたりするケースもよくあることです。地域の治安が悪化する、建物が破壊される、人的な被害が生じるといったトラブルが発生するおそれがあります。

建物は所有し続ければし続けるほど、価値が低くなってしまいます。ただでさえ資産価値が低く見られがちな再建築不可物件を放置しておくことで、まずまず売りにくい状況に陥ってしまうでしょう。また、建物の老朽化が進めば修繕費や維持費も嵩みます。費用や手間をかけたのに売れないとなると、目も当てられません。

今この瞬間も劣化は進んでいます。売却を考えられているのであれば、なるべく早く動き出しましょう。

再建築不可物件が売れない一番大きな要因はやはり再建築ができないことです。先ほどもご説明したとおり、再建築不可物件は新築や増築、改築が認められていません。再建築不可物件の購入者は建物をそのまま使い続けるか、再建築可能な状態にして建て替えやリフォーム工事を行うか、更地にするしかありません。しかも、更地にしてしまえば建物を建てることができなくなってしまいます。

自由度が低く、再建築するまでには非常に手間がかかるため、市場価値が低くなってしまうのです。

ローンを利用して購入しづらいという買主側の事情も、再建築不可物件が売れない要因です。一般的に融資を利用する際には購入する物件を担保にしてお金を借り入れます。資産価値が低い再建築不可物件は担保として認められず、ローンの審査に通過しない可能性があるのです。

仲介を利用する場合は、「売れる売れる詐欺」にも注意しましょう。仲介業者の中には媒介契約が欲しいがために、相場以上の査定額を提示することがあります。契約を締結して仲介を依頼したのはいいものの、物件の価格が割高であるため、なかなか買い手が見つからないというケースも少なくありません。先ほどもご説明した通り、仲介業者はあくまで売り手と買い手を仲介するのは役割であり、物件が売れなくても損はしません。売り手だけがいつまで経っても利益を得られず、税金や維持費などのコストを支払い続けることになってしまうのです。

そもそも、仲介業者の担当者が再建築不可と気づかずに本来の資産価値よりも高値をつけた結果売れなくなってしまうというケースもよくあります。