建築基準法の4号特例、実質廃止！再建築不可物件にも影響が？！

2024年01月09日（火）

2025年（令和7年）に建築基準法の改正があり4号特例が縮小されます。実はこれが再建築不可物件のリフォームに大きな影響を与えるのです。この記事では今回の改正の内容と、それに伴って再建築不可物件のオーナーに及ぶと考えられる影響についてご紹介します。

建築基準法の4号特例とは？

建築基準法は国民の安全や健康、財産を守ることを目的として制定された法律で、建物を建築する際に守るべきルールについて定められています。住宅やビルなどの建物はこの法律に準拠したものでなければなりません。

原則として建物を建築する際には建築基準法が守られているかどうかをチェックする建築確認を行うのが望ましいですが、すべての建物を細かく調べるのは現実的ではありません。そこで、簡素化や合理化を図る特例が定められています。それが4号特例です。

2階建て以下の小規模な木造建築物は4号特例の対象となり、建築確認の際に行われる構造審査を省略することができます。

2025年4月施行予定、建築基準法の4号特例の縮小でなにが変わる？

2025年4月に施工される改正建築基準法では上記の4号特例が縮小される予定です。まずはどのような点が変わるのかをわかりやすくご説明します。

1.建築確認・検査、審査省略制度の対象範囲が変更

※国土交通省「https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf」

まず建築確認・検査や審査省略制度の対象範囲が変わります。現行法では「木造2階建て」と「木造平屋建て等」の建物が4号建築物に該当し、都市計画区域内に建築する場合には建築確認・検査が必要ですが、それ以外の区域では審査省略制度の対象となっています。

改正後は木造2階建て、木造平屋建てのうち延べ面積200㎡超のものは「新2号建築物」に区分され、審査省略制度の対象外となり、すべての地域で建築確認・検査が必要となります。なお、これは新築や建て替えはもちろん、大規模な修繕や模様替えも対象です。

一方、木造平屋建てで延べ面積200㎡以下のものは「新3号建築物」に該当し、これまでどおり審査省略制度の対象となります。

2.確認申請の際に構造・省エネ関連の図書の提出が必要に

※国土交通省「https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf」

新2号建築物を建築する際には建築確認申請が必要となります。現状では申請の際には確認申請書と図書（図面など）の提出が必須ですが、改正後は新たに「構造関係規定書等の図書」と「省エネ関連の図書」が必須となります。なお、3号建築物で都市計画区域内にあるものは建築確認申請の対象となりますが、この場合は現状と同様確認申請書と図書のみで問題ありません。

4号特例縮小の背景

4号特例が縮小されると我々にとっては手間が増えてマイナスに働くと考えられますが、そもそもなぜ今回このような改正に至ったのでしょうか？その背景について考えてみましょう。

省エネ対策を進める

まず背景として挙げられるのが省エネ政策の推進です。2022年6月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」いわゆる改正建築物省エネ法には、2050年カーボンニュートラルに向けた取り組みが定められています。その一環としてすべての新築住宅において「省エネ基準適合」が義務付けられる予定です。

住宅を省エネ化するためには断熱材や太陽光発電設備等の省エネ設備の搭載が必要となり、建物の重量がどうしても重くなってしまうため、従来の仕様では壁量が足りなくなるケースも出てくると考えられています。住宅の安全を担保するために建築確認申請の範囲を拡げる必要があるということです。

倒壊被害のリスク回避

現状でも住宅の省エネ化とそれに伴う建物の重量化は進んでおり今後ますますその傾向は強くなると考えられています。建物が重くなれば、それだけ地震などの災害による倒壊のリスクは高くなってしまいます。

今後省エネ政策がさらに推進されるなかでも人々が安全・安心な木造住宅に住めることを狙いとして4号特例の見直しがなされました。

4号特例の実質廃止による影響は？

2025年の建築基準法改正によって実質4号特例は廃止となってしまいます。ここからは4号特例の廃止が具体的に物件所有者の方にどのような影響を与えるか？について見ていきましょう。

新2号建築物のリフォームで確認申請が必要となる状況とは

まず新2号建築物、つまり木造2階建てや延べ面積200㎡以上の平屋を所有されている方は、リフォームを行う際に建築確認申請が必要となる可能性があります。

柱や梁、壁、床、屋根、階段などの主要構造部のいずれか1種類以上を1/2以上交換するような「大規模修繕」を行う場合、建築許可が必要となります。たとえば柱が20本あり、そのうち12本を交換するということになると、建築確認申請を行わなければなりません。

4号特例の実質廃止による再建築不可物件は、どうなるのか？

現状では木造2階建てもしくは平屋住宅であれば4号建築に該当するため建築確認申請が不要となっています。そのため、再建築不可物件であっても柱や基礎だけを残して大幅にリフォームする、スケルトンリフォームも可能です。

しかし、改正建築基準法が施行されれば、木造2階建ての住宅はスケルトンリフォームを含め大規模な修繕やリフォームを行う際には建築確認申請が必要となる可能性が極めて高くなります。さらに2階建て以下でかつ200㎡以下の建築物であっても、地域によっては大規模修繕・大規模模様替えの際に建築確認申請が必要となる可能性が高いです。

一方で、再建築不可物件は接道義務を満たしていなければ建築許可は下りません。これは現状でも法改正後も同様です。

つまり、2025年以降は再建築不可物件でスケルトンリフォームや大規模修繕ができなくなり、どうしても行うのであれば接道義務を満たすためにセットバックをしたり隣地を購入したりするような対策を行う必要が出てくるのです。

再建築不可の建て替えについて詳しく解説

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そのため再建築不可物件は今以上にリフォームが難しくなり、売却がしにくくなると予想されます。このような状況になる前、つまり法改正前に駆け込みで大量の再建築不可物件が売却されるという状況も想定されます。

また、法改正後は古くなった再建築不可物件がリフォームできなくなるため、「わざわざリフォームなんかしなくてもいい」「更地にすると固定資産税も上がるから」とそのまま放置されて大量の空き家が発生することが予想されています。

まとめ

現在でも再建築不可物件は非常に売れにくいのですが、法改正がなされればリフォームに関する制約が強くなり、より売りにくくなると予想されます。再建築不可物件のオーナーは法改正前にリフォームを行う、改正される前に物件を売却するなどの対策を考える必要があるかもしれません。

訳あり物件買取センターでは再建築不可物件に特化した不動産取引を30年以上行ってきました。長年培われた物件活用やコストダウンのノウハウがあるため、他社では断られる・安値しかつかないような再建築不可物件でも高額買取が可能です。

再建築不可物件を売却するなら今のうちです。なかなか売れなくて困られている方、2025年の法改正までに対策したいというオーナー様はぜひご相談ください。

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。