賢い事故物件の売却方法!相場や売却先など裏側を徹底解説

賢い事故物件の売却方法!相場や売却先など裏側を徹底解説
2021年06月30日(水)

そもそも事故物件の活用って何がある?

一戸建てやマンション、アパートの一室で不幸にも居住者が亡くなってしまったり、火災や洪水などの災害の被害に遭ってしまったりした事故物件。活用方法には主に以下の3つが挙げられます。

賃貸に出す

特殊清掃や残置物撤去などを行って物件を元のきれいな状態に戻した上で賃貸物件として第三者に貸し出します
不動産仲介業者を通じて入居者を募り、賃貸契約を締結します。
物件の管理はご自身が行う他、管理会社に委託することも可能です。借主が入居すれば毎月家賃収入を得られます。

売却する

事故物件を売って手放します。
一般的に賃貸の場合と同様きれいな状態に整えて物件を売りに出します
購入希望者が現れたら売買契約を締結して物件を引渡し、代金を受け取ります。
不動産仲介業者を通じて一般消費者・個人投資家に売却する、不動産買取業者に買取ってもらうという二通りの方法があります。

自分が住む

事故物件に住むことに抵抗がなければご自身の住まいにするというのも一つの手です。
特殊清掃や残置物の処理をして住める環境を整えさえすれば、過去に事件・事故が発生したということ以外は普通の住居と変わりません。
賃貸や売却に出すまでのつなぎで住むという手もあります。

今回はとりわけ「売却」にフォーカスし、売る際の依頼先や売却時の注意点・リスク、引渡しまでの流れなど、事故物件の売却に関する基礎知識を網羅しました。「告知義務」や「契約不適合責任」など押さえておきたいポイントも解説しています。

所有している物件が事故物件になってしまって困っている方、事故物件を売却したいと思われている方はぜひ参考にしてみてください。

賃貸と売却どちらが良い?

事故物件に所有者が住むという方は少数派。多くの方は事故物件の活用方法として賃貸か売却を選びます。それぞれのメリット・デメリットを下表にまとめましたので、しっかり把握してご自身に合ったほうを選びましょう。

売却賃貸
メリット売却益を得られる家賃収入を得られる
物件維持の手間やコストがかからない売却よりもスムーズに入居者が見つかる可能性がある
トラブルが発生するリスクが少ない
デメリット原状回復や売却の段階で費用がかかる物件維持のためにコストや手間がかかる
買い手が見つからない可能性がある入居者が見つからない可能性がある
売却後に契約不適合責任を問われるリスクがある入居者とのトラブルが発生するリスクがある
収入が途絶えて支出のみが増えるリスクがある

どちらが正解ということはありませんが、多くの方は売却を選ばれる傾向があります。賃貸は借主がいなければ家賃を得ることができません。仮に入居しても普通の物件と比較するとどうしても家賃が安くなってしまう上、常に滞納のリスクに晒されます。また、賃貸物件を管理するのは手間とお金がかかり、入居者とトラブルになったり修繕が発生したりすると数万円~数十万円という出費が発生するケースも少なくありません。管理会社に委託すれば管理費も必要です。

そもそも、会社員や自営業、公務員など他に本業を持っている方が多く、働きながら大家業を営むという二足のわらじを履くのは負担が大きいことから、多くの方が売却という手段を選択せざるを得ないというのが実情です。

事故物件を第三者に売却すれば当然売却益を得ることができます。ただし、周辺相場よりも売却価格は安くなる傾向はありますが、それでもある程度の収入を得ることが可能です。賃貸は空室や家賃滞納が発生すれば収入が途絶えてしまいますが、売却であれば確実に利益が入るのも利点です。

また、賃貸とは違って物件の維持費がかかることもなく、入居者とのトラブルに巻き込まれるリスクも低いです。(ただし、売却後にトラブルに巻き込まれないというわけではありません。詳しくは後ほど解説します)

告知義務とは?

賃貸であれ売却であれ、事故物件を取引する際には「告知義務」を履行しなければいけません。物件に瑕疵(不具合や欠陥など)がある場合は、あらかじめそれを買主あるいは借主に伝えることが義務付けられています。物件で自殺や他殺、孤独死などで人が亡くなったという事実は「心理的瑕疵」にあたり、告知義務の対象となります。

事故物件であることがわかってしまうとどうしても買い手や借り手が見つかりにくくなり、買取金額や家賃が低くなってしまいがちです。だからといって隠し立てするようなことは絶対にしてはいけません。もし告知義務を履行しなかった場合は損害賠償請求がなされたり詐欺など刑事罰に問われたりするリスクもあります。

告知義務に関しては『【知っ得!】事故物件の瑕疵・告知義務?賢く売却するための注意点を徹底解説』で詳しく解説しています。売却や賃貸に出す前にご一読ください。

事故物件の売却はどこに依頼すれば得?

事故物件の売却はどこに頼めばいいのでしょうか?結論としては「不動産買取会社」に売却するのが一番です。

一般的な不動産仲介会社を介した売買はあくまで一般人である売主と買主との契約となります。仲介会社は売主の代わりに買い手を探して売買に介在することで仲介料をもらうという商売であり、本質的には個人間取引(CtoC)です。特に一般消費者に不動産を売却する場合には「契約不適合責任」が問われ、万が一トラブルがあった場合には売主が責任を取らなければいけません。損害賠償請求や訴訟のリスクが非常に高くなってしまいます。この契約不適合責任に関しては後ほど詳しく解説します。

また、事故物件は一般的に資産価値が低いとみなされ、なかなか買い手が見つかりにくい傾向があります。売却に出してから一年以上経過しても売れないというケースはざらにあります。仮に買い手が見つかったとしても一般の物件と比較すると大きく価格が下る可能性大です。あくまでも目安ですが、自殺の場合は3割程度、他殺の場合は5割程度周辺相場よりも価格が落ちる傾向があります

仲介業者・買取業者へ売買する際の注意点についての図解仲介業者・買取業者へ売買する際の注意点についての図解

一方、不動産買取会社に依頼した場合は買主がその会社となり、個人対企業取引(CtoB)となります。したがって、買取会社が事故物件を買取ってくれるのであれば、一般の消費者を買い手として募る必要はありません。

いうなれば不動産仲介会社は不用品を買ってくれる人を見つけるネットオークション、不動産買取会社は不用品をお店が買い取ってくれるリサイクルショップのようなイメージです。ネットオークションは買い手が見つからないと物が売れませんが、リサイクルショップであれば買取ってくれる可能性はかなり高くなります。

また、不動産買取会社は契約不適合責任を免責にしているケースも多いです。仮に後から瑕疵が見つかっても責任が問われないので、一般消費者に物件を売却するケースと比較すると損害賠償請求や訴訟リスクは低い傾向があります。

一番大切なのは、「最終的にいくら残ったか?」である

仲介での売却と買取会社への売却。売却額のみを見比べると仲介のほうが高い傾向があります。しかし、目先の金額のみにとらわれるのは危険です。不動産売却は物件を売って終わりという単純なものではなく、お金の出入りが複数に渡って発生する、複雑な仕組みになっているのです。

不動産を売却する際にはさまざまな費用が発生します。最も代表的かつ支出額が多いのが仲介手数料で、取引額の3~5%(消費税別。売買価格によって異なる)がかかります。他にも売買契約締結時にかかる印紙税登記費用測量費特殊清掃費残置物処理費など、さまざまな費用が必要です。また、仲介の場合は先述の契約不適合責任も厄介な点です。仮に売却後に瑕疵による修繕や損害賠償請求などが発生すれば多額の出費を覚悟しなければいけません。物件を仲介で売却して瑕疵が見つかり修繕費や損害賠償費用を支払った結果、手元に残った現金は雀の涙か下手すればマイナス。買取会社に売却したほうがよかったというケースはよくあります

事故物件売却の際の収支についての図事故物件売却の際の収支についての図

特に事故物件などの訳あり物件はそういった事態に陥る可能性が非常に高いです。リスクが高い物件、なかなか売れない物件ほど、不動産買取会社に依頼したほうが得策と言えます。

査定額だけで比較するのではなく、売却にかかる費用、さらに引渡し後にかかるであろう費用も見越して「最終的にどれくらいのお金が残るのか?」を計算して売却先を考えましょう。

契約不適合責任とは?どんなリスクがある?

先ほどからしばしば出ている契約不適合責任とは、売却した物件に瑕疵があった際に売主が買主に対して負う責任のことです。契約と内容が異なっている物を納品した場合に問われる責任ということで、こうした名前がつけられました。

たとえば、物件を引渡した後に雨漏りが発生していたりシロアリで建物がボロボロになっていたりといった欠陥が見つかった場合、売主は買主に対して損害賠償請求や契約解除、補修や代替物を要求する「追完請求」、代金の減額を求める「減額請求」など、さまざまな権利を行使することができます。

一般消費者の保護を目的としてこうした制度があるのですが、売主にとってはたとえ一般人であっても大きなリスクを抱えることになります。

もちろん、前述のとおり心理的瑕疵を隠していて事故物件を売却した場合も責任を問われることになります。他にも臭いや汚れが付着していたといったケースでも契約不適合責任が問われるリスクが考えられます。

ちなみに、仲介によって買主に物件を引渡した後にトラブルが発生しても仲介業者は対応してくれないケースがほとんどです。彼らはあくまで物件の売買を仲介するのが役目であり、仲介手数料を受け取った時点で仕事は完結しています。その後に発生したトラブルは当事者間で解決するというのが仲介業者のスタンスです。トラブルが発生して助けを求めても門前払いにされたり、居留守を使われたりといったケースも珍しくありません。

契約不適合責任は不動産を売買する際に必ず知っておく必要があります。詳しくは『【知っ得!】事故物件の瑕疵・告知義務?賢く売却するための注意点を徹底解説』をご覧ください。

なお、契約不適合責任は2020年4月の民法改正で施行された新しい制度です。それまでは「瑕疵担保責任」という制度がありました。瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」が対象であり、買主が請求できる権利も解除契約と損害賠償請求に限定されていました。一方、瑕疵担保責任は「契約との不適合」が対象であり、追完請求や代金減額請求など買主の権利も拡大されました。瑕疵担保責任は瑕疵があってもそれを売主が把握していなければ責任は問われませんでしたが、契約不適合では「知りませんでした」は認められないのです。以前よりもより売主側が追うべき責任の厳しく・範囲が広いものとなっています。

契約不適合の詳細は『【知っ得!】事故物件の瑕疵・告知義務?賢く売却するための注意点を徹底解説』をご覧ください。

事故物件の査定額が周辺相場より下がる理由

事故物件はどうしても資産価値が低く見られがちで、周辺の相場価格よりも安くなってしまう傾向があります。その理由には以下の2つが考えられます。

住宅の状態

特に他殺や自殺、孤独死の現場は臭いや汚れが付着していたり、ゴミが散乱していたり、害虫が発生していたりと、壮絶な状況になっていることが多いです。普通に掃除するだけではとても元の状態に戻すことはできず、特殊清掃が必要になります。また、臭いや汚れが床下や壁などに到達していると特殊清掃でも除去しきれず、リフォームが必要になるケースもあります。火災や洪水などの災害に被災していた場合は建物に深刻なダメージが及んでいる可能性もあります。

事故物件は何らかのダメージが発生しているケースも多いため、資産価値が低くなってしまう傾向が高いのです。

心理的瑕疵による要因

事故物件が忌避される大きな要因として「心理的瑕疵」が挙げられます。心理的瑕疵とは入居者に「怖い」「気味が悪い」「不快」といった感情を与える要素のことです。いくら特殊清掃やリフォームをしていたとしても、とりわけ過去に自殺や殺人事件の現場となった物件に住むのは多くの人が躊躇します。幽霊や心霊現象、祟りを心配する人もいるくらいです。

また、事故物件に住むことで近隣の住民に噂をされる、避けられる、好奇の目で見られるといった懸念もあります。特に近年ではネットで事故物件の住所が簡単にわかるようになっていますので、よりトラブルに巻き込まれるリスクが高くなっています。

最近では安価に手に入るということで、あえて事故物件を選ぶ方も増えてきているとは言われていますが、やはりまだまだ少数派。あまり期待はできません。大多数の人は事故物件に「怖い」「縁起が悪い」という印象を持っているのが実情と言えます。

建物の状態も良くない可能性があり、しかも心理的瑕疵がある事故物件は誰も買いたがらないため、売却価格が低くなってしまう傾向があるのです。

こうしたら高く売れる!の落とし穴

「事故物件でも高く売れる」と謳っている不動産会社もあり、ネットでも事故物件を高く売るためのコツを解説しているサイトを見かけます。しかし、こうした情報には注意が必要です。最終的にほとんど現金が手元に残らないか、最悪の場合赤字になるリスクも孕んでいます。ここからは巷で言われている「事故物件を高く売る方法」の落とし穴について解説します。

リフォームをしたほうが良い?

リフォーム不要住宅設備の入れ替えや壁紙・床材の張替えなどのリフォーム、あるいは内装を作り変えるリノベーションを行えば、事故物件であってもきれいな状態に蘇らせることができます。確かに資産価値が上がり高く売却できる可能性はありますが、工事に多額に費用がかかってしまうのも事実です。仮に物件が1,000万円で売れたとしても、すべてリフォームして1,500万円かかってしまえば500万円の赤字。何のために工事したのかわからないという結果になってしまいます。

また、いくらきれいにしたとしても心理的瑕疵がある以上、どうしても売値は周辺相場どおりとはいきません。リフォームやリノベーションの工事費が売却価格を上回ってマイナスになるリスクは高いです。

特殊清掃は入れたほうが良い?

特殊清掃不要特殊清掃とは他殺や自殺、孤独死などが発見された後に行う清掃作業のことです。体液や血液、死臭などを特殊な機材や薬剤で除去する他、消毒や害虫駆除、残置物の撤去なども行います。リフォームやリノベーションよりは費用を抑えられますが、やはりコストがかかるため物件を売却したとしても手元に残るお金は少なくなってしまいます。一般的なハウスクリーニングよりも高額で、何十万円~何百万という出費を見ておかなければいけません。せっかく特殊清掃をしても売却して利益を得られるまでは赤字となってしまいます。

リフォームやリノベーション、特殊清掃。いずれも何もしないよりは高く売れる可能性はあるのですが、作業にともなう出費があることを忘れてはいけません。先ほども解説したように、「最終的にいくら残るか?」を想定しておきましょう。

事故物件の理由によって売れやすさは変わる

なぜ事故物件になったのか。その理由によって売れやすさは変わってきます。一番売れにくいのはやはり殺人。過去に凶悪な事件が発生して人が亡くなった現場は、その場にいるだけでも気分が悪いものです。また、特にテレビや新聞などで大々的に報道されてしまったり、ネットで情報が拡散されてしまっていたりすると近隣住民から忌避されたり、野次馬やマスコミが押しかけたりするなど、日常生活にも支障が出かねません

他殺の次に売れにくいのは自殺。センセーショナルに報道される確率は低いものの、ネットなどで事故物件として情報が出回っている可能性があります。近隣の住民の間では噂になっているケースも多く、住みづらさを感じるかもしれません。また、やはり悩み苦しみながら人が自ら死を選ぶという選択をして亡くなった現場であることを考えると居心地がいいものではありません。

孤独死は事故物件の中でも比較的売れやすいです。人間いつかは死にます。確かに孤独死も悲惨な最期であるのは違いありませんが、亡くなった理由が病気や老衰などの自然死であれば、心理的瑕疵であっても殺人や自殺と比べるとまだ受け入れられやすいです。近隣住民の心象もそれほど悪くありません。ただし、部屋の状態によっては資産価値が下がるので要注意です。亡くなってから長い期間が経過して遺体が腐敗していたりゴミが散乱していたりすると、汚れや臭いが付着してしまい、売却価格は大きく下がることになります。

いずれにしても事故物件は一般的な物件と比べると売りにくく、価格も周辺相場通りにはいかないという覚悟をしておくことが重要です

売却の流れ

実際に事故物件はどのように売却すればいいのでしょうか?買取業者と不動産仲介業者に依頼するケースでそれぞれ流れを解説します。

買取業者への売却のケース

物件を売りに出せる状態にする

まずは物件を売りに出せるよう状態を整えましょう。残置物は撤去し、破損や欠陥があれば補修します。必要に応じてハウスクリーニングや特殊清掃、リフォームを行います。なお、こうした作業を買取業者側が行ってくれる場合もあります。特に事故物件を専門的に取り扱っている買取業者であれば、物件を売却した後に自社で特殊清掃とリフォームをして事故物件を価値ある物件に蘇らせて活用することができます。先に買取業者に連絡をして確認してみましょう。

査定を依頼する

買取業者に物件を査定してもらい、買取金額を算出してもらいます。複数の業者に依頼することで相場がわかります。事故物件の場合は買取を断られるケースも少なくありません。また、取り扱いのノウハウがないため、安値でしか買い取ってもらえない可能性もあります。なるべく事故物件に特化している業者もしくは事故物件の取り扱い実績がある業者に査定を依頼しましょう

業者選定

査定が出揃ったら買取を依頼する業者を選定します。査定額、条件、会社の実績、担当者の対応など、総合的に判断して選びましょう。金額だけでなく、契約不適合責任の有無や代金の支払いのタイミングなどもしっかりと確認してください

業者を選んだら買取の申込みをします。必要書類を持参してください。

売買契約成立

買取業者が提示した買取条件に納得したら必要書類を提出して物件の売買契約締結となります。移転登記を行い、代金を受け取ります。最短で査定を依頼したその日のうちに物件を現金化することも可能です。契約不適合責任が免責であればその後は完全に物件が買主の手から離れ、後々トラブルに巻き込まれるリスクはありません

仲介業者への売却のケース

物件を売りに出せる状態にする

業者選定までは買取業者に依頼するケースと同様です。残置物の撤去、破損や不具合の補修、特殊清掃、リフォームなどを行いましょう。買取業者の場合は業者側で行ってくれる可能性もありますが、仲介の場合は売主が行う必要があります

査定を依頼する

不動産仲介業者に査定を依頼しましょう。可能な限り複数社に査定してもらってください。概ねの相場観が見えてくるはずです。なお、事故物件の場合は査定も断られる可能性があります。一社一社連絡するのが面倒だと感じられたら一括査定サイトなどを使うのも手です

業者選定

候補となる仲介業者からの査定が出揃ったら仲介を依頼する業者を選びます。査定額だけでなくその会社の実績や担当者の対応なども考慮して選びましょう

販売活動の開始

仲介業者と仲介契約を締結したらいよいよ物件を売りに出します。仲介業者の物件情報に掲載する、チラシを撒く、サイトに掲載する、情報誌に載せるなど、さまざまな方法で購入希望者を募ります。一般的な物件でも数ヶ月~半年はかかりますので、売れにくい事故物件はそれ以上の期間を要することも覚悟しておいたほうが良いかもしれません。あまりにも反応がない場合は値下げも検討します。

条件交渉

購入希望者が現れたら内観を行います。その後、金額や引渡し時期などの条件交渉を行います。交渉自体は仲介業者が行ってくれますが、予め希望条件などを伝えておきましょう。

売買契約成立・引渡し

条件に両者が合意したら売買契約を締結します。代金の決済を行ったら移転登記をして買主に物件を引渡します。順調にいけば数ヶ月で物件を売ることができますが、事故物件の場合は1年以上経過しても売れないというケースもざらにあります。

基本的に物件の所有者が変われば一連の流れは完結しますが、前述のとおり売主は買主に対して契約不適合責任を負います。万が一物件に瑕疵があって買主からクレームが入ったら適切に対処しなければいけません。これも先ほど解説しましたが、仲介業者は対応してくれないケースもあるので注意が必要です。

売却契約時の注意点

事故物件の売買契約を締結する際には油断しているとトラブルに発展したり損をしたりする可能性もありますので、さまざまなことに注意しなければいけません。買取業者に依頼する場合と仲介業者に依頼する場合、それぞれ注意点を解説しますので、しっかり把握して契約を結びましょう。

買取業者での注意点

まずは契約不適合責任が免責になっているかどうかを確認しましょう。前述のとおり、契約不適合責任が適用になっていると物件を引渡した後に瑕疵が発覚したら責任を取らなければいけません。特に事故物件は何らかの瑕疵が生じているリスクが高いです。また、瑕疵担保責任を理由に言いがかりをつけて引渡し後に物件の代金の減額要求をしたり損害賠償請求をしたりする悪質な業者も存在します。

代金の受け渡しや振り込みの期間にも要注意です。物を買ったらすぐに現金を支払うのは当然のことです。にも関わらず、引渡しから数週間~数ヶ月かかるのには裏があります。引渡し後に「瑕疵が見つかった」と言って代金を安くするために支払い期間を先延ばしするのは悪徳業者の常套手段です。そうでなくても入金までに時間がかかると現金がなかなか入ってこず、生活や事業に支障が出る可能性もあります。

実際に当初3,000万円で物件を手付金5万円のみを先に受け取り、2ヶ月後に代金を受け取るという契約で売却をしたケースで、後になってから「物件に欠陥が見つかった。減額してほしい」と言われて1/10の300万円で買い叩かれてしまったという事例もあります。

事故物件を買取業者に売却する際には契約不適合責任が免責になっていてかつ代金の支払いをスピーディーにしてくれる業者を選びましょう。

仲介業者での注意点

仲介業者は買手が一般消費者となるため契約不適合責任がどうしても適用されてしまいます。トラブルが発生したときの減額要求分や損害賠償金なども考慮する必要があります。裁判になったときの費用(弁護士費用など)も含めるとかなり高額の出費になるので、それらも加味した上で「いくら手元に利益が残るか?」を検討しておきましょう。

弊社のお客さまでも仲介業者を介して物件を売却した結果2,800万円で売れたにも関わらず、瑕疵が見つかって買主から修理費用を2,500万円請求され、結局手元には300万円しか残らなかったという事例もありました。このように、高額で物件が売れたとしても契約不適合責任によってわずかしか現金が残らないケースは往々にしてあります。安値でしか売れず、瑕疵が生じている可能性が高い事故物件ならなおさらハイリスクです。

また、そもそも契約不適合責任が問われれる事態を防ぐことが重要です。汚れや臭いが残っていないか?といったことはもちろん、屋根裏で雨漏りがしていないか?柱の老朽化が進んでいないか?といった請求対象になりうる物理的瑕疵がないか確認しておき、万が一不具合があれば補修する必要があります。

仲介の場合は契約不適合責任から逃れられませんので、買取業者に売却するケース以上に注意する必要があります。

それでもリスクなく、できるだけ高く売りたい方へ

事故物件をリスクなく売りたい、仲介業者に依頼しているけどなかなか売れなくて困っているという方は訳あり物件買取センターにご相談ください。弊社は契約不適合責任免責。最短即日で代金をお支払いします。

これまで30年以上、事故物件をはじめとした訳あり物件を専門的に取り扱ってきたので、物件を価値あるものに蘇らせるノウハウがあります。だから、一般的な不動産仲介業者・不動産買取業者では安値でしか売れない・断られてしまうような事故物件も高値で買取らせていただきます。

しかも、特殊清掃や残置物撤去、リフォームは弊社で行うので、手間や費用もかかりません。そのまま弊社にお譲りください。

すぐに調査にお伺いし、スピーディーかつ好条件で買取らせていただきます。事故物件の売却なら訳あり物件買取センターにお任せください。

事故物件の買取についてさらに詳しく知りたい方は事故物件買取をご覧ください。

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