これは物件の買い手側にとってのメリットです。前述のとおり再建築不可物件は一般的には資産価値が低いとみなされます。逆をいえば、他の物件よりも安く買えるということになるのです。概ね周辺の物件と比較して7割程度、安ければ半額程度で購入することができます。

人気エリアに住みたい、駅や会社、学校に近い便利な場所に戸建てを買って住みたいと思っていても、そういったエリアの物件は非常に高額になりがちです。しかし、再建築不可物件であれば手が届くかもしれません。どうしても住みたいエリアが決まっていて、予算内におさまる物件が見当たらない場合、再建築不可物件に着目してみると安くていい物件が見つかる可能性もあります。

最近ではあえて値段が安い事故物件を選ぶ方が増えてきていると言われていますが、同じように人気エリアで再建築不可物件を狙う方も少なからずいらっしゃいます。

土地や建物などの不動産の所有者に対しては毎年固定資産税と都市計画税という税金が課せられます。これらの税額を左右するのは不動産の評価額です。再建築不可物件は評価額が低くなるため、固定資産税や都市計画税の額も安くなるのです。

特に近年では増税や社会保険料の値上がりなどで可処分所得が減っており、それに加えてインフレによって負担は増すばかりです。固定資産税と都市計画税が抑えられれば、それだけでも家計の負担を軽減することができます。

特に再建築不可物件を購入する人にとっては、安く戸建住宅を手に入れられて、その上税金の額も抑えられるので、住まいにかかるコストを大幅に削減することが可能です。

再建築不可物件を賃貸戸建物件として第三者に貸し出すという手もあります。前述のとおり安価で仕入れることができて固定資産税や都市計画税も安くなるため、初期投資・ランニングコストともに低く抑えることが可能です。そのため、うまくやれば高い利回りが期待できます。

ただし、これはその物件に需要があるケースに限られます。再建築不可物件は往々にして築年数が古いです。駅チカや周辺の生活施設が充実しているなど、よほど立地が良くなければなかなか借り手が見つかりません。家賃収入が得られず修繕費ばかりがかかって赤字続きという結果になってしまう可能性もありますので注意が必要です。

ただでさえ賃貸経営は難しいのですが、再建築不可物件は特に収益が出るかどうかの見極めが困難となります。ただ仕入れが安いだけではギャンブル投資になってしまいかねません。不動産投資のプロでない限りは再建築不可物件を使った賃貸経営はおすすめできません。

再建築不可物件を購入する際にはローンが使えないケースも多いです。一般的に住宅ローンを使って金融機関から借り入れをする場合、購入する物件を担保にします。万が一返済ができなくなってしまった場合は、物件を売却して弁済することができるからです。

しかし、再建築不可物件は資産価値が低く、なかなか買い手が見つからない傾向があります。そのため、金融機関から担保として認められない可能性があるのです。年収や勤め先などの属性が良く一般的な物件を購入するなら問題なく審査が通るような方でも、購入する物件が再建築不可となると通らないケースも多々あります。

また、ローンが通りにくいというのは再建築不可物件の売却を考えられている方にとっても大きなデメリットになり得ます。せっかく購入希望者が見つかったとしても、ローンが通らなかったがゆえに破談となってしまう可能性が高くなるからです。現金一括で再建築不可物件を買おうという人はごくごく限られてしまいます。

再建築不可物件は建築許可が必要となる新築や建て替え、増改築や移転ができないため、非常に自由度が低いです。その上築年数が古いので、新築や築浅物件と比較しても見劣りしてしまいます。そのため、どうしても売却が難しくなってしまうのです。

前述のとおり販売価格が安いという理由で選ばれる場合もありますが、それは非常にレアケースであり、大抵は売れ残ってしまいます。売りに出してから数年経過してもまったく反響がないというのもざらです。

不動産会社もこうした実情は知っているので、あまり再建築不可物件の仲介や買取には積極的ではありません。どこに行っても二束三文でしか査定してくれない、一旦契約しても放置される、あるいは相談しても門前払いされて話すら聞いてもらえないケースも少なくありません。これは想像以上にストレスが溜まります。疲弊されている再建築不可物件のオーナーも多いです。

非常に売却がしにくい再建築不可物件。仮に売れたとしても周辺の相場どおりにというわけにはいきません。再建築不可物件は周辺の物件と比較して半額～7割程度にまで価格が下落してしまうのです。

また、売りに出している間にどんどん価格が下がってしまうケースもよくあります。買い手がなかなか見つからず値下げを繰り返して、最終的には二束三文で手放したという方も少なくありません。

よほど立地が良いなどの魅力がない限り、普通の不動産会社経由で再建築不可物件を売却しても十分な利益は期待できず、売れるだけマシと思っておいたほうが得策です。

とはいえ、放置していると建物の老朽化がどんどん進んでしまうため、早めに手を打ったほうがいいことには変わりありません。

再建築不可物件は倒壊してしまったら最後、建て替えや改築は不可能です。たとえ災害などの不可抗力が原因で倒壊してしまったとしても、接道義務を満たしていない限り建築許可が下りることはありません。

前述のとおり、再建築不可物件は1950年以前に建てられたものが多いです。当時は耐震基準も今と比較するとゆるく、さらに築70年以上経過していれば建物の劣化も相当進んでいるため、地震や台風などの災害で倒壊するリスクが格段に高くなります。

一度倒壊してしまうとどうすることもできず、更地にするしかありません。また、倒壊によってご自身や周辺の住民が怪我をしたり命の危険が生じたりするリスクが高まることにも注意が必要です。

建物の老朽化が進んでいるから、損傷したからといって更地にしてしまうと、固定資産税や都市計画税の額が跳ね上がってしまいます。前述のとおり再建築不可物件は税金が安いのがメリットです。それには評価額が低いという要因のほかに、特例が設けられているという背景もあります。

不動産を住宅として使っている場合、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が減額されるのです。しかし、建物を解体してしまうとこの特例が受けられなくなってしまい、最大で6倍も税金が高くなってしまいます。

また、一度更地にしてしまえば、再建築不可状態を解消しない限り二度と建物を建てることができません。税金が高い上に使い道がない土地を所有し続けることになってしまいます。解体を考えられているのであれば、慎重に検討した上で判断しましょう。

再建築不可物件でも接道義務を満たして再建築可能な状態にさえすれば、問題なく新築や建て替え、増改築ができるようになります。たとえば接している道路が幅員4m未満である場合、自分の土地をセットバックさせて、その分を行政に明け渡して道路としてみなしてもらえば、建築許可が下りる可能性があります。セットバックについては「再建築不可物件をセットバックすると建て替え可能になる？全貌を徹底解説」で詳しくご紹介しています。

他にも道路とまったく接していない場合、旗竿地などで接道部分が狭い場合は、隣地を買収して合筆することで接道義務を満たすことも可能です。接している道が私道である場合は但し書き道路の申請や道路の位置指定申請を行うことで、再建築不可状態が解消できる可能性があります。

「再建築不可の裏ワザや抜け道を専門家が徹底解説！ ～賢く得するためには～」では再建築不可物件を再建築可能にする裏技を多数ご紹介しておりますので、ぜひこちらの記事もご覧ください。

再建築不可物件を一度更地にしてしまい、土地を活用するという手段もあります。たとえば駐車場や駐輪場にする、資材置き場にする、太陽光発電所を設ける、家庭菜園にするといった方法が挙げられます。コインパーキングにしたり資材置き場として他人に土地を貸し出したり、太陽光で発電した電気を電力会社に売却するといった活用方法を選択することで利益が得られるかもしれません。

「再建築不可の土地はこうしよう～様々な活用方法の現実～」ではさまざまな再建築不可の土地活用法と注意点についてご紹介しています。

コンテナハウスを建てるというのも手です。一定の条件内であれば建築許可申請は要りません。コストも建物を建てるよりは安く、倉庫や店舗として活用するか第三者に貸し出せば利益が得られる可能性もあります。コンテナハウスについて詳しく知りたい方は、「再建築不可の活用 ～コンテナハウスの設置はおすすめできるのか～」をご覧ください。

似たような活用方法としてトレーラーハウスの設置というのもあります。トレーラーハウスとはその名のとおりトレーラー（牽引して動かす貨車）を転用したものです。条件によっては「車両を利用した工作物」という扱いになり、建築許可申請が不要となります。やはり建物を建てるよりは低コストで、倉庫や店舗、貸し物件として活用することが可能です。「再建築不可の活用 ～トレーラーハウスの設置はおすすめできるのか～」で詳しく解説しています。

再建築不可物件でもたとえば壁紙や床材の張替えや設備の入れ替え、壁や屋根、柱などの補修といったリフォームは可能です。ただし、建築許可申請が不要な範囲に限られます。間取りを大幅に変更する、構造部を半分以上交換するといった大規模な修繕やリノベーション・フルリフォームは建築許可申請が必要です。

また、木造2階建てで延べ面積が500m²以下の建物、いわゆる4号建築物と呼ばれる建物であれば、建築確認申請が不要なため、リノベーション・フルリフォームも可能です。

ただし、リフォームをするためには費用が必要です。制限も多いため、あまり現実的な方法とはいえません。「再建築不可のリフォームが無駄になる理由 ～知らなきゃ損する考え方～」で再建築不可物件のリフォームに関する注意点を詳しく解説しています。