共有持分物件とは

2018年10月18日(木)

共有持分物件とは、1つの不動産を複数の人が所有している状態を指します。例えば夫婦で家を買って一緒に住宅ローンを払っていく場合や、複数の相続人が1軒の家を相続するといったケースで共有持分という手段がとられることが多いです。

共有持分にすることで、住宅ローン控除や売却時の特別控除を各々が受けられるという節税効果がある、相続時の不平等感が減るといったメリットがあります。特に相続に関しては、とりあえず共有持分にして、それぞれの相続人が不動産を相続できるようにするケースが多いようです。

一方、デメリットとしては不動産が自由に使えないということが挙げられます。たとえば共有持分になっている土地に家を建てたり、共有持分となっている実家を改修したりする場合は、名義人全員の同意が必要です。もちろん、名義人全員が同意しなければ物件を売却することはできません。

共有持分のトラブル事例

共有持分物件では、共有者との間にトラブルが発生するリスクも高くなります。実際にどのようなトラブルが起き得るのか、実例を見てみましょう。

離婚する際に物件の処分で夫婦の意見が分かれる

離婚する際に共有持分の家の処分を巡って揉めることが多くあります。AさんとBさんは離婚することになりましたが、Aさんはそのまま共有持分で購入した家に住み続けたいという意向を、Bさんは家を売却して住宅ローンの債務をチャラにし、売却した資金でその後の生活の糧にしたいという意向があり、揉めに揉めました。こうしたトラブルはなかなか折り合いがつかず、平行線をたどりがちです。

相続した物件を売却について揉める

相続では遺産争いになるケースも少なくありません。とりあえず共有持分で相続した遺産も、その後トラブルの種になり得ます。Cさんは相続した物件を売却したいと考えていました。共有者であるDさんには交渉の結果売却に関して同意が得られましたが、Eさんは頑なに首を縦に振らないため、いつまで経っても物件の売却ができない状態となっています。このように、共有持分物件の売却は容易なことではありません。

固定資産税や修繕費などの維持費について揉める

不動産を所有していれば毎年固定資産税などの税金を支払わなければいけません。建物が老朽化すれば修繕費なども必要です。共有持分物件では、こうした維持費がトラブルの原因になるケースもあります。Fさんは父親から共有持分として相続した実家の固定資産税を支払い続けていますが、実際に実家を利用しているのは弟のGさんです。Fさんは実家に住んでいないにもかかわらず、固定資産税を負担し続けてきました。このように、物件を維持するための費用についてもトラブルが発生するケースが少なくありません。

共有名義人と連絡が取れなくなる

共有名義人と何らかの理由で連絡が取れなくなって物件が処分できないというケースも多々あります。Hさんは兄のIさんと共有持分で父親の不動産を相続しましたが、もともと遠方に住んでいて疎遠気味だったIさんと完全に連絡が取れなくなってしまいました。こうしたケースになってしまうと交渉の余地がなく、物件の処分は困難を極めます。

共有持分の売買について

共有持分物件の売買が難しい理由は、やはり冒頭で解説したとおり、物件の所有者が複数人存在することです。それぞれ物件の所有権を保有しているので、相手の同意を得られないことには物件を処分することができません。

また、「遺産相続で揉めたくないから」「遺産分割協議をしても折り合いがつかないから」といって、とりあえず共有持分にするのも考えものです。遺産をどうするか決まっていない状態で共有持分にしてしまったら、問題を先送りすることになります。

さらに、共有名義人が死亡したら、その名義人の相続人が共有持分を相続することになります。例えば共有名義人が死亡して、3人の子どもがいた場合は、その3人に遺産が相続されることになり、権利関係が一層ややこしくなります。

共有持分物件を売却するためには、専門知識をもつ不動産業者あるいは弁護士のサポートを得ながら、共有名義人と折り合いをつけることが重要です。

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