家が差し押さえられても売却できるの？

ローンを払えずに家を差し押さえられてしまった時、待っているのは競売です。競売とは差し押さえ後に行われるオークションのことで市場価格より大幅に安い値段になってしまいます。残債を減らし安全を守るためには競売を避けたいところですが、家が差し押さえられても売却できるのでしょうか？

家が差し押さえられて売却は可能です！

私たちの生活にとって住まいは欠かせないもの。家を差し押さえられると生活は一変してしまうでしょう。すでに家を差し押さえられている方はこのようなお悩みを抱えているのではありませんか？

• 競売開始決定の通知が来た
• 競売が成立しても残債が大きく自己破産するしかない
• 引越し費用を確保できずに困っている
• いつ我が家を明け渡す日が来るのか不安だ
• 税金も十分に支払えていない

このような状況でもあなたのお家を売却することは可能です。競売は市場価値より大幅に安い値段で決まるのですが、安い価格で売れるということはそれだけ残債が大きくなることを意味します。

その場合、市場価格により近い値段で買ってくれる相手を見つけた方が賢明です。

もし競売を避けることができればこのようなメリットを得られます

• 残債を減らすことができる
• 家を明け渡すまでの期間を伸ばせる
• 引越し費用を確保できる
• 債務整理を避けられるかもしれない

競売はあくまで機械的に行われる手続きで、売ること自体が目的となっているので「高く売るため」の売却先を選んだ方が債務者の得になるでしょう。

差し押さえされてしまった際の対処方法

物件が差し押さえられる＝どうしようも無いという認識は勘違いです。差し押さえされてしまった時でも競売の入札が開始されるまでは競売の取り消しが可能です。入札の日程は競売の期間入札通知書に書かれていますから、弊社にご相談の際は必ずお持ちください。

こちらではご自宅が差し押さえされてしまった時の対処法を紹介しますが、タイムリミットは競売入札の開始の全日までです。

しかし、1日で任意売却の手続きを完了させるのは不可能です。

最後のチャンスは「競売開始決定通知書」が送られてきたこのタイミングが任意売却を検討する最後のチャンスです！ 良い条件での売却のためにも一刻も早いご相談をお待ちしております。

差し押さえの解除

税金の滞納を理由とする差し押さえの場合は差し押さえの解除を試みてください。

まず、差し押さえを解除できるのは税金を正しく納付した場合です。差し押さえにかかる税金を全額納付できない場合は差し押さえの取り消しがされないので注意してください。特に気をつけたいのが延滞税です。税金は滞納するほど延滞税が加算されます。

次に、税金を納付できるだけの財産を別に提供した場合です。家を競売するほどの滞納額でないときは他のものでまかなえるかもしれません。そもそも納税すべき金額をあまりに超過する場合は差し押さえされるべきでないのですが、家しか財産がない場合はその不可分性を理由に差し押さえ解除してもらえません。

他には物件の価値がなかった場合や、公売しても買い手がつかなかった場合、本来あった価値が隣人トラブルや心理的瑕疵などで損なわれてしまった場合が差し押さえ会場の条件となっています。

よって、一般的なケースにおいてはきちんと税金を納めるしか差し押さえ解除の方法がありません。任意売却が認められるのもあくまで「税金を清算できるから」であることを忘れないでください。

ちなみに担保権執行による差し押さえの場合は担保権そのものを否定するか、差し押さえを申し立てた人間が権利者でないことを証明しなければいけません。

任意売却

競売よりも高く売却し、引越し費用も確保できる選択肢は任意売却です。任意に売却するといえば一般的な不動産売却と同じに聞こえますが「債権者の同意を以って」売却を行う点が異なります。

任意売却は一般売却に比べれば多少安いものの、競売よりはずっと高い値段で売却することが可能です。しかも、任意売却の場合は退去までの期間を自由に決めることができます。したがって同じ家を手放す結果になっても債務者の負担が大きく減ります。

任意売却は不動産仲介業者と不動産買取業者の両方が行なっていますが、すぐに現金を確保したい場合は絶対に不動産買取業者をご利用ください。理由は単純で、不動産買取業者を利用するとタイムラグを減らせるからです。仲介業者の場合は買い手を見つける必要がある一方で買取業者は自らが買い手になります。

弊社は最短即日で買取額の入金をいたします。競売・公売が間近に迫っている人はすぐにでもご相談くださいませ。債権者との交渉にも自信があります。

共有名義物件の任意売却

物件を1人で所有しているとは限りません、例えば相続によって共有関係になった場合や元々夫婦で共有していたが離婚によって別居している場合はおうちの処分が難しくなります。共有物は1人で勝手に処分してはいけないのです。

そこで共有名義物件を任意売却するときは持分だけ売却するか、家全体を売却して持分に応じた補償を共有者に行うかします。

実際の相談事例

ローン支払いを滞納しており差し押さえに

夫婦二馬力でこれからも働き続ける前提でローンを組み、夢のマイホームを購入しました。数年後、妻の妊娠が分かって幸せの絶頂でしたが、生まれた子供は軽い障害があり通院や療育などサポートのため、妻が退職せざる得ない状態となってしまいました。しばらくは貯蓄を切り崩してローンを払っていたものの、それも長くは続かず、通知が着ていたのは知っていましたが対応を後回しにした結果、結局は差し押さえということに。

そこで初めて競売の価格は市場価格よりも大幅に安くローンがたっぷり残ることを知りました。今更ではありますが、何かほかの対応はできないものでしょう？

奥様は退職に伴い世帯年収が減少してしまったとのことですが、相談者様はこれまで通りの収入があるとのことなので「リースバック」を提案いたします。これは、自宅を競売ではなく任意売却し、新しく所有者となった方に家賃を払うことでこれまで通り住み続けることができるという方法です。

所有権は移りますが引越しすることなく自宅に住むことが可能であり、将来的に買い戻すせる可能性もあります。

父が痴呆症となり気づいたら住宅ローンを延滞してしまった

両親が長く住んでいた実家が差し押さえられてしまいました。お金の管理は父がしており、母は把握していないというスタイルでしたが、父が軽い痴呆症となり生活が一変。銀行やカードで引き落としされているものはよかったのですが、固定資産税の支払いは毎年キャッシュで行っていなかったのが仇となりました。

督促状は着ていたものの、母はそれほど大変なものだとは思っていなかったようです。地価の高い地域に住んでいますが貯金はそれほどなく、延滞税もついてしまって年金では支払い切れない金額まで膨れ上がっています。

売却してもいいのですが、近隣には親戚もおり知られるのは避けたいと考えており、競売を回避できる方法を探しています。

売却には前向きとのことなので、競売ではなく任意売却をおすすめします。

幸い、地価の高い地域とのことですので売却して返済を行っても、老後の資金は十分に残ることでしょう。「競売開始決定通知書」が届いたタイミングが最後のチャンスとなりますので、早めにご相談ください。

最後に

差し押さえによって住居を失うことは、相当の恐怖だと思います。しかし、裁判所は債務者を待ってくれません。可能な限り残債を減らし余裕を得たいならすぐにでも任意売却をご検討ください。

支払いの優先順位は税金＞一般的な債務です。

すぐに買い手が欲しい、買取の難しい物件であるという場合でも弊社ならすぐに解決が可能です。

監修者

宮野 啓一

株式会社ティー･エム･プランニング 代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮 甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。

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