離婚時に共有持分・共有名義の家どうすればいい？

近年では共働きのご家庭も多く、夫婦2人で住宅ローンを支払うために自宅を共有名義で購入するケースも増えてきています。もちろん、マイホームを買うときは誰しも夫婦ふたりで頑張ってローンを返済していこうと思うわけですが、事情があって離婚をされる方も少なくありません。

自宅を共有名義で購入すると、離婚時にさまざまなトラブルが発生します。どのようなトラブルが発生しうるのか、どうすれば良いのかを考えてみましょう。

夫婦で家を共有していると離婚後…

共有名義で自宅を購入した場合、離婚時に以下のようなさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

揉め事の原因となる

そもそも、離婚後にどちらが自宅に住み続けるかが決まらないケースが少なくありません。離婚をする際には財産分与といって夫婦の資産を半分ずつに分配するのが原則です。しかし、当然ながら家などの不動産は物理的に分けることができません。

自宅を売却して現金化し財産分与する、自宅の評価額を算出して一方が住み続ける代わりに相当の現金などを分配するという方法などもありますが、お互いが「自宅に住み続けたい」となれば、財産分与も困難です。

家に関することは親権や教育費などと同様に、揉め事の火種となります。離婚をする前に自宅の扱いを巡って裁判になるケースも少なくありません。

自宅を売却することができない

共有名義の不動産を売却する場合は、名義人全員の同意が必要となります。たとえ相手が自宅に住んでいないとしても例外ではありません。仮に引っ越しなど何らかの要因で自宅を売却しようとしても、共有名義人である元配偶者が首を縦に振らない限り売却することは不可能です。

特に共有名義人と連絡が取れなくなってしまったり、居場所がわからなくなってしまったりした場合、自宅の売却は困難を極めます。

権利関係が複雑になる

共有名義ということは自宅の半分は相手の財産になるということ。仮に相手が再婚をして子どもができたとしましょう。相手が死亡すると再婚相手や子どもが家を相続することになります。ご自分が住んでいる家の所有権の一部を赤の他人が持つということになるのです。

上記でもご説明したように、共有名義の自宅を売却する際には名義人全員の同意が必要。権利関係が複雑になると、より売却も難しくなります。

住宅ローンの連帯保証人から外れられない

家を共有名義で購入する際に連帯保証人になった場合、離婚しても連帯債務から外れることはできません。離婚をしても連帯保証人のままです。金融機関に「離婚するから連帯保証人から外して欲しい」と言っても、まず認められることはないでしょう。

連帯保証人になっていると、相手が住宅ローンを支払えなくなった際に返済を肩代わりしなければいけません。住んでもいない家の住宅ローンを支払わされるということも考えられます。

住宅ローンの支払が滞り自宅を失う可能性がある

子どもがいるなど、家庭の事情によってはどちらか一方が自宅に住み続け、もう一方が残った住宅ローンを支払うケースもあります。この場合に注意しなければならないのが、相手が住宅ローンを延滞する、もしくは支払を止めてしまうことです。

相手が失業したり経済状況が悪くなってしまったりして住宅ローンが支払えなくなってしまうという事態もあり得ます。離婚当初は「住宅ローンを支払う」と約束していたにもかかわらず、約束を破ってしまうケースも考えられます。

相手が住宅ローンを支払えなくなってしまった、あるいは支払わなくなった場合は、当然ご自分が支払わなければいけません。もし支払えない場合は債権者が裁判所に申し立て、自宅は差押え。債務を弁済させるために競売に掛けられることになります。

競売で落札されてしまえば自宅を失う上、弁済しきれなかった住宅ローンや退去費用などの負担だけが残り、路頭に迷うことすらあり得ます。

離婚時にどちらかが自宅に住み続け、どちらかがローンを支払い続けるということで決着をつける方も少なくないのですが、リスクも高いことを念頭に置いておく必要があります。

住宅ローンが残っていなくても自宅を失う危険性がある

仮に住宅ローンを完済していたとしても、共有名義の場合は安心できません。相手が家を担保にお金を借りることもできます。

もし、相手が新たに作った借金を返済できなければ、前述と同様の事態が発生します。知らず知らずのうちに担保にされていた自宅が差押えられて、やがて競売にかけられ、住む場所を失ってしまうことにもなりかねません。

実際の相談事例

相談事例１

昨年、父が亡くなり唯一の遺産となった実家を兄・姉・私、3人の共同名義で相続することとなりました。
私としては住む訳でもないため、売却して現金を分けたいと考えていますが、兄は住み続けたいといっており、姉はどっちつかずの対応で興味があまりないようです。

兄が住み続けるなら私の名義分の買取を打診しましたが、支払うだけの財産はないとのことで交渉は決裂し、話し合いは平行線のまま現在に至ります。
裁判所で争うか迷っていますが何度も裁判所に足を運ぶのも骨が折れるため、ほかの解決法を希望しています。

相談事例2

父と私の共同名義で二世帯住宅を建てましたが、同居は思ったほど上手くいかず解消の方向へ気持ちが向いています。
それに伴い、二世帯住宅を売却したいのですが父は首を縦に振らず、話を進めることができません。
早く売却して引越しのための資金を得たいと考えていましたが、父が家を担保に借金をしている事が発覚！

銀行ではなく高利子なノンバンクからの貸付を受けており、返済も滞りがちであることがバレるのを恐れ、売却に同意しなかったというのが真相のようです。
こんな状態では、私の名義分まで売却しようにも大きく価値が下がってしまうのではと危惧しています。

離婚の際には

以上のように、離婚をする際や離婚した後に自宅を共有名義のままにしておくことで、さまざまな弊害が生じます。残念ながら法律や住宅ローンの制度は離婚を前提にされたものにはなっていません。だからこそ、離婚時にしっかりと話し合って正しく対処し、ご自分の身を守ることが重要だと言えます。

前述のように離婚したからといって連帯債務から外れることも難しいです。離婚後にお互いの生活状況がどのように変わるのかは不透明。相手が約束を守る、離婚後に話し合いに応じてくれるとも限りません。

たとえば離婚時に自宅を売却すれば連帯債務などの関係を解消できる、住宅ローンの支払いから開放されるといったメリットがあり、その後のお互いの人生にとっても有意義です。平等に財産を分配できるので、揉めるリスクも軽減することができます。可能であれば自宅の売却という形で精算するのがおすすめです。

「訳あり物件買取センター」では、これまで数々の共有持分・共有名義物件の売買に携わってきました。離婚時の売却はもちろん、離婚後にトラブルが発生した際の物件売買事例も数多くあります。

設立3年以上。第二東京弁護士会の有名弁護士に弟子入りし、「事件もの」「訴訟絡み」の物件の売買に特化してきました。東京の土地事情に詳しく、物件を有効活用するノウハウも豊富なので、好条件での買取が可能です。

離婚時あるいは離婚した後に共有名義、共有持分の自宅の扱いに困ったら、まずは訳あり物件買取センターにご相談ください。最善の方法を提案させていただきます。

監修者

宮野 啓一

株式会社ティー･エム･プランニング 代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮 甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。

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