共有持分・共有名義の家の自分の持分だけって売却できるの？

共有物件の売却は難しく、単独で売買することは認められていません。共有物件が問題になりやすい相続や離婚の時ですがうまく売却する方法はないのか？不動産そのものは売れなくても自分の持分のみをお金に換えることはできないのか？

こちらでは共有名義の物件を売りたい方によくある疑問にお答えします。

共有持分の自分の持分のみの売却は可能

共有名義の物件は自分1人では処分ができず、使い続けるにしても他の共有者との関係があるため何かと不便です。いっそのこと売却できればと思いますよね。

結論から言えば、共有名義の物件について自由にできるのは持分のみ。 逆に言えば自分の持分のみの売却が可能です。

共有とは？

共有とは一つのものを2人以上で所有している状態のことを言います。共有している人は誰もが所有権を認められ、共有物を使うことができます。共有といえば家や土地が創造されますが、車など動産も共有することができます。

共有については民法という法律で定められています。

共有名義になっている不動産は、それぞれに共有持分が割り当てられています。持分は権限の大きさという理解で構いません。

共有物件は自分だけでは処分できない

持分が問題となるのは不動産の分割を行う時、そして共有物の変更を行う時です。まず共有分割をするときは持分に応じて不動産を得ます。何も取り決めがない場合は平等に持分が割り当てられていますが、持分を１０分の１、１００分の１しか持っていない場合は不動産の面積も細かく分けられてしまいます。

次に、共有物の変更は共有者全員の同意が必要です。
不動産の売却はもちろん、建て替え他の共有者と話し合わなくてはいけません。又貸しするときは持分の過半数を持つ人が同意しなくてはいけません。ちなみに共有不動産から家賃収入を得ている場合は持分に応じて分けられます。

しかし、共有者は持分を別の人に渡すことは可能です。この場合は同意が必要ありません。
持分を売却するときは、持分に応じた売却金額になるでしょう。

共有持分を売却した後は、その旨の登記が必要です。

自分の分の共有持分売却の際の注意点

共有持分の売却は共有物件にかかる権利をお金に換えるときに最も簡単な手段のように思えます。
しかし、持分を売却するときはこのような注意点があることをご理解ください。

共有名義の方とのトラブル例

持分はその人固有の権利ですから、その権利を行使できる範囲では他人を気にする必要がありません。しかし、共有持分を勝手に売却することで他の共有者との諍いになる可能性があります。
これは共有の問題というよりは「共有の多くが親族によって行われること」による問題と言えるかもしれないです。

例えば、第三者に売却することで議決権を行使しづらくなるデメリットが考えられます。管理や保存行為を新たな共有者に任せづらいというのも共有持分売却を妨害したい理由になるでしょう。

もし、他の共有者の都合を無視して自分の共有持分を売却すれば人間関係の悪化が予想されます。そのため、共有物件を売却するときは事前にその旨を共有者に伝える事が争いを避ける上で良いでしょう。
場合によっては共有関係を維持せずに換金してお金を分け合うことも一つの選択肢となるでしょう。

共有物の売却は共有者全員の同意を必要としますが、どうしても話し合い（協議）がまとまらなければ共有物分割訴訟を起こして裁判所に分割を認めてもらいます。任意売却を迫られている時や家の管理ができない時に役立ちます。

共有物の分割には物件そのものを分ける現物分割と売却したお金を分け合う代金分割、誰かが物件を手に入れて残りの共有者に持分に応じた金額を支払う価格賠償の３つがあります。

売却を依頼した業者とのトラブル例

弊社のような不動産買取のプロなら売却が難しい共有物件、相続物件でも買取可能です。先に共有持分だけ売却していただければ共有者との協議を弊社が代行するため、お客様の負担が大きく減るでしょう。

しかし、不動産業者に売却を依頼した場合でもトラブルが起きる場合はあります。

まず買い手探しがうまくいかないということです。共有物件は自分の持分の範囲でしか権限を行使できず非常に不便です、しかも共有者との関係もうまく築かなければいけないため不動産仲介業者に依頼すると買い手が探しの時点でつまづくかもしれません。買取業者であればその場で売買契約が成立するため新たな買い手探しが不要です。

次に価格を吊り下げられることです。共有物件の持分を売却するのが難しいことは不動産業者の知るところです。そのため依頼者の足元を見るような価格を提示されるケースが少なくありません。いくら安いと言っても不当な価格で売却しないようご注意ください。難しい不動産売却ほど相見積もりを推奨します。

不動産のプロにお任せ下さい！

共有物件の問題でお悩みなら、弁護士・税理士よりも不動産のプロにご相談ください。確かに法律のプロは法的に正しい結論を出してくれますが、不動産を正しく評価することや買い手を見つけることは不得意です。

訳あり物件買取センターは難しい物件を多数取り扱っているので不動産の評価から関連トラブルの解決まで安心してお任せくださいませ。時には買い手が見つからずに困る弁護士・税理士からの相談も受けています。

監修者

宮野 啓一

株式会社ティー･エム･プランニング 代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮 甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。

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