不動産を売買する際には売主に告知義務が発生し、何らかの瑕疵（不具合・欠陥）がある場合、買主に対して説明しなければなりません。事故物件は「心理的瑕疵」に該当する物件、具体的には自殺や他殺、事故など過去に人が亡くなっていることが挙げられます。

自宅で老衰や病気などによって亡くなる自然死は普通に起こり得ることなので、事故物件には該当しないと考えられます。ただし、死亡から発見までに時間がかかってしまった、いわゆる「孤独死」となると事故物件に該当する可能性が高いです。遺体の損傷具合や室内の状態（汚れや悪臭、害虫が発生しているなど）がひどい場合は事故物件となってしまう場合があります。

事故物件の定義については『《事故物件所有者のための》事故物件とは？定義から売買注意点まで徹底解説』でさらに詳しくご説明しています。

事故物件の取り扱いに関しては明確なルールや判断基準がないため、定義も含めて曖昧な部分も多く、取引現場任せになっていた側面がありました。そこで、国土交通省では2021年に『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を定め、事故物件の取引に対して基準を定めました。

本ガイドラインでも前述のとおり、「取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい」と記されています。ただし、「原則」なので、孤独死など特殊な事情がある場合は事故物件に該当することがあります。

これ以外にも注目したい部分として「賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい」というものがあります。

物件を賃貸する場合、事案発生から3年が経過したら告知をしなくてもよいということになりますが、売買の場合は特に定められていないので、3年以上経過しても告知をする必要があると考えられます。

事故物件になってしまった場合、壁紙や床などの内装や設備を元の状態に戻す「原状回復」という作業が必要になります。また、発覚までに時間がかかってしまい遺体の損傷が進み、臭いや汚れ、害虫などが発生した場合や、室内にゴミが散乱している場合は特殊清掃も行わなければなりません。

日本少額短期保険協会が2019年に発行した『第4回孤独死現状レポート』によると、事故物件の平均原状回復費用は36万1,392円、残置物の搬出・処分にかかる費用は平均で21万4,120円という結果が出ています。物件を元通りにするためにはトータルで60万円ほどの出費が必要です。

現金であれば配偶者に500万円、子供に500万円というように財産を容易に分割できますが、不動産はそうはいきません。そこで、「分割相続」を行います。4パターンあり、以下のいずれかを選択することで、不動産であっても平等に相続が可能となります。

「現物分割」は不動産を分割してそれぞれの相続人が相続する方法です。1つの土地の半分を配偶者が、もう半分を子供が所有するというイメージです。

「代償分割」では一人の相続人が不動産をすべて相続し、他の相続人に対して現金を支払います。たとえば1,000万円分の不動産を配偶者が相続し、子供は不動産を相続しない代わりに配偶者から500万円（1/2）を受け取るというイメージです。

「換価分割」は不動産を売却して得られた現金を相続人で分割します。自宅を売却して1,000万円の現金が得られた場合、配偶者が500万円、子供が500万円受け取ります。

「共有」とは不動産を分割せず、複数の相続人が共有する方法です。自宅を故人名義から配偶者と子供が共有名義で登記することで、不動産を共有することができます。

結論から言うと事故物件は相続放棄すれば手放すことができます。しかし、その場合は「法定相続人の想定」「物件の調査」「相続放棄の協議・判断（3ヶ月以内に必要）」「相続放棄の手続き」「家庭裁判所に相続放棄の申述をする」「家裁の照会書回答」といった、さまざまな段階を踏まなければなりません。親族に「相続放棄します」と伝えればいいというものではないのです。

また、相続放棄を行った場合、負の財産だけでなくプラスの財産（現金や貴金属、家財道具、価値がある不動産など）も手放さなければなりません。

仮に相続放棄したからといって、国が事故物件を買い取ってくれたり管理してくれたりということはありません。自分の手から離れても、その財産が誰かの手に渡るまでは相続人が自分の財産と同じように管理しなければならないのです。相続放棄しても原状回復や残置物撤去などの作業を行い、老朽化すれば補修もしながら維持・管理していく必要があります。

物件を処分しない、自らが住まないとなると、空き家になってしまいます。相続放棄して事故物件が空き家として放置されてしまうケースも少なくないのですが、これには非常に大きなリスクが伴います。

たとえば空き家が倒壊して事故が発生した、害虫や臭いによって近隣住民に迷惑をかけてしまったなどのトラブルが発生した場合、管理責任を問われて賠償を求められることにもなりかねません。また、火災などが起きた場合は保険が下りないこともあります。

不動産を維持し続けるためには税金や光熱費、保険料など、さまざまな費用がかかります。建物の評価額1,000万円、土地500万円の一戸建ての場合、ざっくりと以下のような費用がかかります。

住んでいない・活用していない事故物件を所有し続けるだけで、年間に30万円もの出費がかかってしまうのです。