事故物件とは過去に人が亡くなっているなどの心理的瑕疵がある・告知義務がある物件であり、自殺や他殺などの事件やトラブルが発生した物件というイメージがあるかもしれませんが、近年増加している孤独死に関しても事故物件となってしまいます。ひとたび不動産が事故物件となってしまうと売却や賃貸が難しくなってしまうのが実情です。

あるいは親御さんが不幸にも孤独死をされ不動産を相続されたという方、あるいは高齢者の孤独死が発生したアパートやマンションなどの物件を所有している大家さんはどうしたらいいのでしょうか？今回は孤独死が発生した物件の活用方法について解説します。

親の孤独死で家を相続したが、どうしたら良いですか？

事故物件を含めた訳あり物件を専門的に取り扱っている弊社では孤独死が発生して悩まれている方から数多くのご相談をいただきます。弊社にご相談いただいている時点で「売却する」という選択肢を検討されるというところまでご自身でたどり着かれていますので、まだ解決までスムーズなほうです。

しかし、実際には「物件で孤独死が発生してどうしたらいいかわからない」「親が住んでいた物件を相続したのはいいものの処分に困っている」という方が相当数いらっしゃるのではないかと考えられます。私たちに相談する前段階の方のほうが実は問題が深刻で、一人で悩まれている方、精神的に追い詰められている方が多いのかもしれません。

年間4400件以上の孤独死

少子高齢化時代の中で年々孤独死が増えており、社会問題としてテレビなどの報道でも取り上げられています。自治体や町内会などのコミュニティでも対策に力を入れられていますが、それでも日本国内では年間4,400件以上の孤独死が発生しているそうです。多くの方は病気や老衰などでお亡くなりになられますが、10％は自殺だという統計データも発表されています。一人で思い悩んで死を選ばれる。悲惨な状況が想像できます。

今後、高齢化がますます進み、独身率も高まっていることから、孤独死がさらに増えると予想されます。その分だけ事故物件も増加し、悩まれるご遺族の方、不動産所有者の方も増加の一途をたどるのは想像に容易いことです。

出典：一般社団法人日本少額短期保険協会　孤独死対策委員会　「第５回孤独死現状レポート」

5つの選択肢

それでは孤独死が発生した物件を活用する方法としてはどのようなものがあるのでしょうか？

一般的には「一般市場に売却（仲介）」、「不動産買取業者に売却」、「賃貸に出す」、「自分たちが住む」、「土地を利用する」という5つの選択肢が考えられます。まずはそれぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握し、ご自身の状況に合わせて適切な方法を選ぶことが重要です。

選択肢のメリット・デメリットを知る

不動産の活用方法としてさらに大きいくくりで考えると「売却」「賃貸に出す」「自分で活用する」という3パターンが考えられます。

物件を売却することで売却益を得られる可能性があり、固定資産税などのコストからも開放されます。ただし、必ず売れるわけではないことと、安値でしか売れないことには注意が必要です。特に事故物件の場合はそうなるリスクが高いと言えます。売却については依頼先（売り先）によってメリット・デメリットが若干異なりますので、下表を参照してください。

賃貸に出せば家賃収入を得ることができますが、管理費や固定資産税、修繕費などのコストがかかるのがデメリットです。また、入居者が入らなければ家賃収入は得られません。やはり事故物件の場合は入居者集めに難儀するケースが多いです。

土地を利用する、自分たちが住むという手段も考えられます。これであれば確実に物件を活用することができますが、やはり固定資産税などのコストはかかります。また、解体やリフォーム、特殊清掃など、活用できる状態にするためにも多額の費用がかかりますので、注意が必要です。

前提として考えること

どんな手段を使うにしても、物件の立地や敷地の広さ、環境状況を考慮することが重要です。特に賃貸に出す、土地を活用する（たとえば駐車場や借地にするなど）という選択肢は自分が事業者になることと同義です。経営的なスキルや知識、あるいはセンスが求められるため成功するとは限らず、失敗してしまうと借金を背負ってしまったり、破産して家族や自分が路頭に迷ったりといった悲惨な結果にもなりかねません。

売却であれば比較的リスクは低くなりますが、そもそも売れないと意味がありません。特に仲介の場合は売りに出しても買い手がなかなか見つからないこともあります。また、売れたとしても孤独死が発生した事故物件の場合は二束三文の価格しかつかないケースも多いです。

ご自身の住まいにするという選択肢が一番確実性は高いのですが、そもそもご自身の人生や生活設計においてその物件に住む必要があるのか？住むことができるのか？を考慮する必要があります。

以上のような事柄を前提において、物件の活用方法を考えてみましょう。

事故物件の現実～ニーズがあるのは賃貸～

最近では事故物件をあえて住まいとして選ぶという選択をされる方も増えてきています。“事故物件住みます芸人”がテレビなどのメディアに出演して事故物件の生活をレポートする、あるいは事故物件がブームになっていることを報じるニュースや事故物件を選ぶメリットについて書かれているネット記事を見る機会も多くあります。

しかし、これはあくまで賃貸での話であり、購入は別問題です。物件を売却する際には不動産仲介会社を使うのが一般的であり、この場合はCtoC取引（一般人が一般人に物件を売る）あるいは賃貸経営をしている不動産投資家に物件を売るという構図になります。

やはり事故物件に永続的に住むとなるとリフォームや修繕などの費用の面やご近所の目という問題があり、賃貸で借りるよりもハードルが高くなってしまいます。

また、ビジネスを熟知していて利益を追求する不動産投資家に売る際にはさらに注意が必要です。不動産取引をする際には売り主に「契約不適合責任」が発生し、仮に売却後に不具合が発覚した場合、買い主から損害賠償や修繕費用の支払い、代金の減額、契約解除などの要求がなされる可能性があります。実際に売却後に契約不適合責任を理由に物件の修繕や賠償金の請求で売却益が数十万～数千万単位で減っていくという事例も少なくありません。しかも、責任期間は最長10年のため、長い間責任を問われるリスクを抱え、「いつ買い主から請求があるかわからない」という精神的不安を抱えることになります。

【㊙情報】孤独死の事故物件は不動産買取会社は買いやすい

売り主目線では扱いにくい事故物件ですが、買い主である不動産買取会社にとっては実は安くて状態が良い物件が仕入れられるということで、非常に買いやすい穴場物件なのです。そのため、査定に出してみると意外と高値がつくケースも結構あります。

しかし、そこには落とし穴があるかもしれません。高値をつける代わりに契約不適合責任を免責にせず、契約を締結してから入金までの間に「不具合があったから減額してほしい」「修繕費を負担してほしい」と要求される事例もあります。また、「特殊清掃費用は負担してください」「引き渡しまでにリフォームしてください」と条件をつけられることもあります。そうなると、査定額は高くても結局手元に残るお金は少なくなってしまうのです。

事故物件を売却する際には査定額だけを見るのではなく、「最終的にいくら手元に残るのか？」を考えるべきです。

こんな状況の方は「訳あり物件買取センター」にご相談ください

事故物件を活用する方法はさまざまあり、ご自身の状況に応じて適切な選択肢をとる必要があります。とはいえ、悩み続けている間に物件の老朽化が進み、税金などのコストもかかるので、早めに結論を出すに越したことはありません。

ご自身で住む必要がなければ、売却するというのが、一番リスクが低くかつスムーズに解決できる方法だと言えます。一方で、前章までで解説したとおり、売却にはデメリットや落とし穴も数多くあるため、売り先は慎重に選ぶことが大切です。

もし以下のようなご状況なら、訳あり物件買取センターにご相談ください。

訳あり物件買取センターでは特殊清掃費用や相続登記費用、リフォーム費用は一切不要です。契約不適合責任も免責であるため、スムーズに買取ができて、その後に減額や金銭の支払いを請求するようなことはありません。しかも、高値で買取が可能です。

弊社が好条件で事故物件を売却いただける理由は「事故物件の買取」をご覧ください。

これまで孤独死が発生した事故物件を取り扱ってきた事例も数多くあります。物件の活用に困ったら、お一人で悩まず、私たちにご相談ください。

買取の流れや弊社に売却するメリットは「事故物件買取」でご確認ください。
また、事故物件の売却に関する基礎知識や注意点は「賢い事故物件の売却方法！相場や売却先など裏側を徹底解説」でご紹介しています。

事故物件の活用でお困りなら、私たちにご相談ください。

監修者

宮野 啓一

株式会社ティー･エム･プランニング 代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮 甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。

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