事故物件の土地を更地にすると条件は良くなる？【大損注意！】徹底解説します

2022年04月12日（火）

自殺や他殺、孤独死、火災などの災害で過去に人が亡くなった、いわゆる「事故物件」。他の物件よりも資産価値が低いとみなされ、安値でしか売れないというのは周知の事実です。仮に建物を解体して更地にしてしまった場合、価値はあるのでしょうか？人が亡くなった痕跡を消せるので、「売りやすい」と思われるかもしれませんが、実はそうでもないのです。

今回は事故物件を更地にした場合のメリット・デメリット、注意点について見ていきましょう。事故物件でお悩みの方、更地にしようとお考えの方必見です。

事故物件！土地を更地にしたら条件は良くなる？

事故物件を更地にして土地を活用するというケースはしばしばあります。事件や事故が起きた建物がなくなるので、そのままよりは好条件で売れる・告知義務が生じないと思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、実際はどうなのでしょうか？

【結論】更地にしても価格は下落します

結論から言うと、建物を解体したとしても残念ながら資産価値は低くなってしまいます。確かに更地にしてしまえば、そこで人が亡くなったという痕跡を消すことはできるでしょう。仮にテレビなどで報道されていたとしても、現場となった建物がなくなれば印象は大きく異なります。

しかしながら、そこで人が亡くなった、悲惨な出来事が発生したという事実を消すことはできません。事故物件はあくまで事故物件です。

告知義務はなくならない？

事故物件を売却する際には、心理的瑕疵（人が事件や事故により亡くなったという事実）を買主に告知する義務が生じます。これを告知義務と言います。

前述のとおり、更地にしたとしてもそこで人が亡くなったという事実があるわけなので、告知義務が消えるということはありません。買主の立場からすると、たとえ現場となった建物が解体されていたとしても、その土地で過去になんらかの悲惨な事件や事故が発生して人が亡くなっているという話を耳にしたら、気分良く思わない、住みたくないと感じるのは当然のことです。

更地にして売る場合でも、あるいは新たに建物を建てて売る場合でも、買主に対して心理的瑕疵をしっかりと告知する必要があります。

【要注意】告知義務違反は高リスク

心理的瑕疵を告知することになれば、売却価格は下がってしまいます。だからといって隠し立てするのは悪手です。もし引き渡し後に事故物件であることが買主に発覚すると契約不適合責任を問われ、代金の減額や売買契約の破棄、損害賠償請求や引越し費用の負担を求められるリスクがあります。場合によっては裁判沙汰になるかもしれません。そうなると金銭的にも、時間的にも、精神的にも、大きな代償を支払うこととなります。

なるべく不利になることを隠して物件を売りたいという気持ちもわかりますが、後々トラブルになるリスクが非常に高いので、絶対に告知義務は守りましょう。

告知業務違反による金銭的リスク

更地にすることにもメリットはある

事故物件は更地にしたとしても事故物件のまま。告知義務は残り続け、売却額も下落するケースがほとんどですが、更地にすることでメリットもあります。以下に当てはまるのであれば、事故物件を解体してしまったほうが良い場合もあります。

売れない事故物件が更地にすることで売れることがある

事故物件の立地が良ければ、建物を残して売るよりも、更地にすることで売れやすくなります。具体的に以下のような場所が挙げられます。

繁華街付近の土地
オフィス街付近の土地
駅前の土地

以上のような立地であれば、事故物件を更地にすることで土地を活用することができます。人気があるエリアの物件は多少難があっても売れるものです。たとえば人を住まわせる賃貸物件ではなく、駐車場やコインパーキングにしてしまえば、それほど心理的瑕疵があっても問題ありません。駐車する前にそこが事故物件かどうかを調べる人はそれほど多くないからです。

ちなみに、更地にした事故物件の買い手としては以下のように土地活用など商売を考えている人か、あまり心理的瑕疵を気にしない人が宅地用として買うかのいずれかが大多数です。

駐車場経営を考えている
コインパーキングを考えている
その他その土地を活用した商売を考えている

更地にした場合はどのくらい値下がりするの？

それでは事故物件を更地にした場合、周辺の物件と比較してどれくらい価格が下がるのでしょうか？心理的瑕疵の内容（殺人、自殺、災害など）や物件の状況、立地などにもよりますが、周辺相場の半値ぐらいでしか売れないと覚悟しておいたほうが無難です。殺人などの悲惨なものや、報道などで大々的に知れ渡ってしまったものは1/4にまで下がるケースも珍しくありません。

一等地の場合は条件はよくなる！

ただし、都心の一等地、具体的には前述のように駅前の土地や繁華街やオフィス街に近い土地は需要が高く、供給も少ないため、常に空き待ちの状態です。このような立地であれば周辺相場の1～2割減で収まる可能性もあります。ただし、やはり一般的な物件と同じような金額というわけにはいきません。そもそも一等地で土地を所有されている方は少数派であり、多くの事故物件は5割くらいになってしまうというのが実情です。

事故物件の土地を更地にするデメリットを把握しよう

上記のように、一部の事故物件においては更地にすることでメリットを得られる可能性もあるのですが、多くの場合はデメリットのほうが上回る結果になってしまいます。特に以下の2点には要注意です。

固定資産税が高くなる

不動産の所有者が毎年払う固定資産税。実は建物が建っている状態だと優遇されて割安になっているケースが多いのです。具体的には以下のような優遇が受けられます。

200㎥までの土地の固定資産税は6分の1に軽減
200㎥を超える土地の固定資産税は3分の1に軽減

建物を解体することで上記のような優遇が受けられなくなってしまうため、実質的に固定資産税が上がってしまうことが多いのです。

建物の解体費用がかかる

建物の解体には数百万円単位の高額な工事費用がかかってしまうのもデメリットです。特に鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物は割高になり、ビルやマンションの場合は一千万円を超えることもあり得ます。しかも、売却前に解体工事を行うとなると、費用は持ち出しとなってしまいます。

事故物件を更地にする上で押さえておくこと

立地に恵まれたごく一部を覗いて、事故物件を更地化することは必ずしも得策とは言えません。多額の解体工事費用と固定資産税を支払わなければならず、たとえ更地にしても事故物件であることには変わりがないので、売却額は大幅に下がります。ほとんどお金が手元に残らないか、赤字になってしまうことも考えられます。そもそも更地にしてもすぐに売れるとは限らないことにも注意が必要です。

事故物件は不動産会社に行っても話を聞いてすらもらえないことも往々にしてあります。解体工事をするために貯金をすべて使ってしまったり、借金をしてしまったりして、土地が売れなかったとしたら目も当てられません。

重要なのは売却益（売却額から解体費用や固定資産税などの経費を差し引いた利益）です。建物を残してそのまま売却するか？更地にして売却するか？どちらのほうが売却益が残るのかを考えていないと失敗する可能性が極めて高くなります。

自己判断は禁物！更地にする前に買取会社に相談しましょう

売却益のことを考えるのであれば、前提として「その物件がいくらで売れるのか？」を知っておく必要があります。査定額がわからないと、その先の解体費用などの経費を算出したとしても、売却益を試算することは不可能だからです。

不動産取引を仲介するだけの不動産仲介会社だと、そもそも買い手が見つからず売れないリスクがあります。彼らは物件が売れなくても損することはないからです。査定額がただの皮算用に終わり、結果的に解体費用や固定資産税の支払いのみが残ってしまうという結末にもなりかねません。場合によっては買取会社に建物ごと売却してしまったほうが、トータルで売却益を手元に残せる可能性があります。

訳あり物件の買取りに特化した訳あり物件買取センターなら、事故物件も好条件で買取らせていただきます。解体工事はもちろん、特殊清掃や残置物撤去なども弊社側で負担いたしますので、そのまま物件をお譲りください。契約不適合は免責なので、損害賠償や減額、契約解除などの心配も不要です。

どこに行っても断られる、更地にしようかどうか迷っている、早く物件を手放したい……そんな事故物件のお悩みは、訳あり物件買取センターにご相談ください。

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。