▼脱炭素関連法案とは

脱炭素関連法案は「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律案」の通称で、2022年4月に閣議で可決されました。その名のとおり脱炭素政策を進めることを目的とした法案で、建築基準法や建築士法、住宅金融支援機構法などの改正が盛り込まれています。脱炭素法案が可決されたことで、全建築物を対象とした省エネ基準の適合などが義務化される見通しです。

脱炭素のための政策と再建築不可物件。どのような関係があるのかと思われるかもしれませんが、実は脱炭素関連法案は大きな影響をおよぼすと考えられています。今回、建築基準法が改正され、4号特例が縮小される見通しです。

▼4号特例の縮小

前述のとおり、いわゆる4号建築物に関しては建築確認申請が必要ないという特例措置が講じられています。しかし、建築基準法の改正案では第6条1項の4号が削除されているのです。代わりに4号の規定内容は3号に統合されるということになり、3号に特例措置が適用されます。

現行の4号建築物は「2階建て以下でかつ床面積500㎡以下の木造建築物と、平屋かつ床面積が200㎡以下の木造以外の建築物」と規定されています。改正後の第3号では「平屋建てでかつ床面積が200㎡以下」という条件になるのです。

これまでは2階建てで床面積が500㎡以下であれば特例措置が受けられていたのですが、改正後は木造建築物であっても平屋建てで尚且つ200㎡以下でなければ建築確認申請を行わなければならないことになります。

▼再建築不可物件への影響

脱炭素関連法案によってますます再建築不可物件のリフォームはしづらくなるでしょう。木造住宅であっても2階建て以上の建築物は建築許可申請が必須となります。床面積が200㎡以上の建物も同様です。現状の建築基準法上では4号特例の対象でリフォームができるような物件でも、改正後には不可になってしまう可能性があります。

リフォームする予定があるのであれば、ご自身の物件が4号特例の対象になるかどうかを確認し、なるべく早めに工事をしたほうがいいかもしれません。

▼再建築不可の不動産投資は難しくなる？

建築基準法の改正によって4号特例措置の範囲が縮小されることになれば、ますます再建築不可物件の自由度が下がってしまうことが予想されます。リフォームができず、建物が老朽化して使えない状態になってしまえば、いよいよ解体して更地にするしかなくなってしまうでしょう。そこまでいかなくとも、建物の劣化を食い止めることができなければ、資産価値はどんどん下がり、賃貸に出すにしても、売却するにしても、利益が目減りするリスクが大きくなります。

今再建築不可物件を所有されている方は早急に対策を考えることが大切です。また、これから再建築不可物件を使った資産運用を考えられている方は、本当に購入すべきかを慎重に検討する必要があるでしょう。

▼悪徳業者の減少

基本的に建築工事を行う際には建築確認時に構造審査を受けなければなりません。建物の構造に不備があると耐震性能が低下するためです。しかし、前述の4号特例が適用される場合は構造審査が免除され、「仕様規定」のみを行えば問題ないということになっています。これを悪用した耐震偽造を行う業者も少なくありません。

4号特例の範囲が縮小することで、それを隠れ蓑にした悪徳業者が減少することが考えられます。これは脱炭素関連法案の良い側面であり、今後業界の健全化が進むことが期待されます。

▼再建築不可専門の買取業者も減少

一方で特例措置が縮小されることで再建築不可物件の取り扱いがますます難しくなるため、再建築不可物件を取り扱う買取業者も減少してしまうことが予想されます。本当の意味で法律を理解し、それに合わせた売買や工事ができる、専門知識とノウハウがある業者のみが生き残るでしょう。

今でも再建築不可物件に特化した買取業者は多くないのですが、今後ますます信頼できる業者は少数になっていくはずです。

▼購入費の低廉化

再建築不可物件は都市計画法が制定された昭和43年以前、さらには建築基準法が改正された昭和25年以前に建築されたものがほとんどです。新築から70年以上経過しており今でも超築古物件と言えますが、さらにこれから時間が経過することで資産価値が下がってしまいます。

時が経てば経つほど、家賃収入も下落し、売りにくい状況にもなっていきます。「安く入居できるから」と、あえて再建築不可物件を狙う人もいますが、物件の耐久性も低く、実際に購入や入居に至らないケースも多々あります。

▼維持費の高騰

前述のとおり再建築不可物件は超築古物件であり、メンテナンスや修繕を行いながら維持していくのはどんどん大変になります。基本的に建物は古ければ古いほど、維持費が高くなりがちです。

加えて日本は災害が発生しやすい国です。築古物件は耐久性も低下しているため、損傷や倒壊のリスクが高くなります。そもそも再建築不可物件は耐震基準が緩かった時代に建てられているので、もともと有している耐震性も新築物件のそれとは大違いです。災害が発生すれば建物が損傷し、その修理費なども必要となり、大きな損失を被ることになりかねません。