家の売却は増税前と増税後、どちらがいい？

2019年02月22日（金）

消費税が５％から８％になってから数年、再び消費税増税の動きがあります。今度は8%から10%に上げることを試みているようですが不動産においては2%が大きな価格差につながります。

それでは、家を売却する場合は消費税がどのように関わるのでしょうか？やはり増税する前に売った方が良いのでしょうか？

本記事ではそんな疑問を解決します。

増税による売価への影響はほぼありません！

まず、個人がマイホームを売却するにあたっては消費税の影響を受けません。これは消費税の仕組みと不動産への課税方法が理由です。

まず、不動産売買に対する消費税ですが土地は非課税で建物は課税です。つまり消費税がかかる場合でも土地に関しては考慮しなくて良いということです。消費税は消費活動にかかる税金ですが土地は「消費されない」というわけです。

そして消費税が課税されるのは事業として取引された建物についてです。消費税は事業によって取引した売り上げに対して課される税金ですから、個人のマイホーム売却は事業に当たりません。

したがって個人のマイホーム売却は土地も建物も消費税非課税となります。

事業というのは継続反復していることが条件となるため一時的に所得を得ても大丈夫です。もし、所得を得る活動がすべて事業とされれば古本屋中古車を売った場合も消費税の課税をされる恐れがあります。

また、消費税を支払うのは２期前の事業年度の売り上げが1000万円を超える事業者に限られます。

以上により消費税が関わるのは２期前の事業年度の売り上げが1000万円を超える事業者が事業として建物を売却した場合です。

よって、このような場合が消費税の対象となります。

法人が建物を売却する
個人が投資用マンションを売却する
個人が賃貸物件を1棟売却する

では増税で影響があるのはなに？

売主が個人である限り不動産の売価に消費税の影響が出るケースは僅かです。しかし不動産売却でお金が動くのは家の売却だけではありません。例えば不動産売却によってこのような出費が生じますね。

不動産業者への仲介手数料

仲介業者は依頼主から仲介というサービスについての手数料をもらいます。当然、サービスに対する消費税が上乗せされます。

司法書士等への抵当権抹消手続き手数料

住宅ローンを完済できた場合は抵当権抹消登記をします。この登記を司法書士や弁護士に依頼した場合はその手数料に消費税が上乗せされます。

残債の一括繰上返済手数料

ローンの残債を売却益で賄う時、一括繰上返済手数料を取られますがこちらも融資というサービスを売ったことによる料金のため消費税がかかります。

これらは不動産業者がマイホームの売却を希望するお客様に対して「サービスを売って」います。そのためこれらの料金に消費税が発生します。消費税は値段に転嫁できるのでお客様が増税分を支払うことになります。

また、不動産の売却益が同じでも消費税が上がれば見かけの値段が高くなります。この僅かな差が買い手探しの難易度に関わることもあります。

以上より不動産仲介業家を売却を依頼するときは消費税増税前の方が手元に残るお金が増えます。消費税分の損を防ぐことはもちろんとして、早いうちに売却することは不用意な価格下落を避けます。

手元に残るお金を減らしたくない場合や不動産仲介で決まらないリスクを避けたいなら仲介業者よりその場で取引が完結する不動産買取業者を選びましょう。

消費税での注意

個人のマイホーム売却は消費税非課税です。そのため、不動産業者の仲介手数料は税抜き価格に基づいて決められます。実際の売却額は税込で表示されるため手数料も手元に入る金額も安くなったように感じます。しかし消費税分は事業者が納税するため増税によって損するのは仲介手数料だけです。

仲介手数料は次のように計算されます。

仲介手数料＝不動産の税抜価格×仲介手数料の率×消費税率

また消費税は事業者が払うべき税金であり、その分を消費者に転嫁しているだけです。そのため消費税のかかる取引で消費税分を転嫁しなかったら予定していた売却益からさらに消費税を払うこととなります。

訳あり物件買取センターなら

訳あり物件買取センターでは不動産の仲介でなく買取業務を行なっています。そのため消費税が増税したからといって仲介手数料分損することもないし、収益物件であっても消費税分はしっかりお客様にお支払い致します。

何より、弊社は消費税の増減に問わず売却が難しい物件を得意としています。建築基準法の改正によって建て替えができなくなった再建築不可物件の売却は大歓迎！他にも崖地、不整形地、底地などの買取に強みを持っております。

もちろん人気の物件についても他社と査定価格をお比べください。東京・神奈川の物件事情に詳しい弊社がどこよりも高い価格を提示します。

特に湘南・鎌倉など海辺の物件なら高価買取間違いなし！ぜひお問い合わせください。

>お問い合わせフォームはこちら

監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。