そもそも事故物件の定義とは？

巷でよく耳にする「事故物件」。いったいどんな物件なのか、ご存知ですか？この記事では事故物件の定義や売買をする際の注意点、関連する法律やガイドラインについて解説します。

また、「事故物件＝売れない・価値が低い・誰も住まない」というイメージがあるかと思いますが、必ずしもすべてにそれが当てはまるとは限りません。事故物件でも好条件で取引できるポイントについても解説します。所有されている物件が事故物件になってしまって困っている、事故物件を売却したいという方必見です。

心理的瑕疵がキーワード

事故物件とは「瑕疵物件」の一種です。瑕疵とは建物や土地に重大な欠陥や不具合、破損などがあることで、大きく「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」に分けられます。

物理的瑕疵は建物や土地に欠陥があることを指し、柱や基礎などの構造に欠陥がある、雨漏りがする、シロアリが発生する、地盤が弱いと言ったことが挙げられます。こうした物理的瑕疵がある物件は事故物件とは言いません。

心理的瑕疵とは「怖い」「気味が悪い」と感じさせる要素がある物件です。建物や敷地内で人が亡くなった、反社会的勢力の拠点や風俗店など忌避される施設が近くにある、火葬場や墓地など人の死に関わる施設が近くにある、過去に洪水や火災の被害を受けたといったことが心理的瑕疵として挙げられます。

自殺、他殺、孤独死など

とはいえ、心理的瑕疵がある物件がすべて事故物件に該当するかといえばそうではありません。一般的に物件内で人が亡くなっているもの、とりわけその名の通り火災や災害などの事故、自殺や殺人事件、孤独死が発生した物件が事故物件と呼ばれます。また、入居者が殺人などの重大な罪を犯した場合にも事故物件として扱われる可能性があります。

近くに反社会勢力の拠点がある、墓地が隣にあるといった他の心理的瑕疵がある物件は事故物件とは呼ばれません。また、亡くなった理由が老衰や病死など事件性がない自然死の場合も事故物件扱いにはならない可能性があります。人は必ず死ぬものです。老いや病気が原因で亡くなった方が住んでいた物件が心理的瑕疵に該当してしまえば、世の中は事故物件で溢れかえってしまいます。

事故物件は瑕疵物件の一種ではありますが、すべての瑕疵物件が事故物件ではありませんので、念頭に置いていただければと思います。

瑕疵の詳細については『【知っ得！】事故物件の瑕疵・告知義務？賢く売却するための注意点を徹底解説』もご覧ください。

事故物件には告知義務がある

事故物件を含め瑕疵物件を売却あるいは賃貸する場合にはその旨を告知する義務（告知義務）が生じます。仮にその物件に瑕疵があるのを知っていたにもかかわらず、それを隠して売却したり貸し出したりした場合、損害賠償請求をされたり詐欺罪に問われたりするリスクもあります。

物件内で事故死（転落・転倒などの事故、火災、災害、他殺、自殺、変死、孤独死など）が発生した場合は心理的瑕疵があるとされ、告知義務が生じることになります。売却する・貸し出す前に、予め買主や借主に「この物件には心理的瑕疵があります」と情報を開示しなければいけないのです。

ただし、告知義務の期間は明確には定められていません。1年前に事故が発生しても告知がされないケースもあれば、何十年も前に発生した事故を隠していたことで損害賠償請求をされたというケースもあります。不動産会社の独自の基準、あるいは周辺住民の感情で左右されるのが実情と言えます。

殺人事件の現場でセンセーショナルに報道されたり周辺住民の間に噂が拡がってしまったり、ネットで情報が掲載されたりといった場合は告知義務をしっかり果たす必要があるでしょう。逆に人の出入りが頻繁にあるマンションやアパートで、死因も孤独死だった場合、それほど報道されたり噂が拡がったりすることはありません。入居者や所有者が複数回変わっている場合は告知をしないケースもあります。

そもそも告知義務とは？

物件を買う人あるいは借りる人の立場からすると、何らかの欠陥がある物件に住みたくないと考えるのは当然のことです。瑕疵物件を購入したり借りた後に瑕疵が発覚したりした場合、補修するために費用がかかったり、平穏な暮らしが送れなかったり、不利益を被る可能性があります。告知義務無は消費者保護を目的として、宅地建物取引業法47条1項に定められています。

物件情報の備考欄などに「心理的瑕疵あり」という記載が行われているのはこうした告知義務が定められているからなのです。

黙って売却・賃貸をしたらどうなる？

心理的瑕疵があるのを知っているのにも関わらず物件を売却したり貸し出したりすると前述のとおり損害賠償請求を受ける可能性があります。また、他にも補修請求（物理的瑕疵の場合。物件の不具合を補修する費用を請求すること）、減額請求（物件の購入費などの減額を請求すること）、契約解除（売買契約や賃貸契約を解除すること）などが求められる場合もあります。悪質なケースであれば詐欺罪として逮捕され刑事罰に処されるといった事態にもなりかねません。

一昔前なら事故物件であっても隠し通せたかもしれません。人の噂も七十五日と言います。しかし、今では事故物件を地図上で確認できるサイトもあり、ネットで調べれば事故物件が簡単にわかってしまいます。しかも一度ネットで情報が出回ると永久的に残ります。

訴訟やペナルティを受けるリスクを考えると、事故があったことを隠し立てるのではなく、告知義務を満たしたほうが得策です。

事故物件は売却相場が下がる？

事故物件の売却を考えられている方にとって売却価格はおそらく一番気になるところではないでしょうか。

一般的に事故物件の売却価値は大きく下がります。その理由としてはやはり買い手や借り手がつきにくいことが挙げられます。多くの人にとって過去に殺人事件や自殺があった家やマンション、アパートにはなんとなく住みづらい・怖いと感じるものです。需要が低くなれば、当然価値は低くなるか、全く売れない・貸せないということになります。また、一般的な不動産会社では事故物件を再生する能力や活用するスキルが乏しいため、買取を断られるケースも少なくありません。

ただし、すべての事故物件の価値が低いかと言えばそうではありません。心理的瑕疵があったとしても資産としての価値が高く、好条件で売却できる可能性は十分にあります。事故物件の売買にはリスクが伴いますが、ポイントさえ押さえておけばスムーズに取引ができてなおかつ後々損をせずに済みます。魅力的な物件に生まれ変わらせることができれば、事故物件であっても一般的な物件と同じように売れるのです。

訳あり物件買取センターでは一般的に価値が低く見積もられてしまう・買取を断られてしまう事故物件であっても、独自のノウハウで好条件にて買い取らせていただきます。

国土交通省より事故物件のガイドラインを発表

心理的瑕疵物件の取引にまつわるトラブルは数多くあり、国土交通省でも大きな問題として捉えています。前述のとおり告知義務などに関して明確な判断基準がないため、各不動産会社や仲介会社が自社の裁量で告知を行い、物件を取り扱っているのが現状です。そこで今、「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」が検討されています。宅地建物取引業法上負うべき責務の解釈について、一定の基準を設けることを目的とし、以下のような内容が盛り込まれる予定です。

当ガイドラインに強制力はない

まず着目したいのはガイドライン＝法律ではないという点です。あくまで政府が示す大まかな指針であり、消費者が安心して取引ができる、あるいは宅地建物取引業者が円滑に取引できるようにすることを目的に定められた基準です。ガイドラインを守らなかったとしても罰則があるわけではありません。

今後ガイドラインの内容が変更になる可能性がある

このガイドラインは確定事項ではありません。「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」が開かれ、素案が作られた段階です。現在は国民の意見を知る「意見公募」が行われています。（募集期限は令和3年6月18日まで）。その後、寄せられた意見も参考にしながらガイドラインが確定します。したがって、公募の結果によってはガイドラインの内容が変更になる可能性があります。

当社に売却する貴方のメリットとは？

訳あり物件センターは創業30年以上。事故物件をはじめ訳あり物件に特化した取引を行ってきました。そのため、どこよりも買取がスムーズで、どこよりも条件が良く、最終的にお客さまの手元に残る額に関してもどこよりも多い自信があります。

これまで事故物件を少しでも価値があるものに蘇らせようと努力し、実際に多くの取引を成立させてきました。昨今では「事故物件は安いから」とあえて事故物件を選ぶ方も増えてきています。当社では物件再生のノウハウがあるから、そうした新しいニーズにも対応が可能。だからこそ、他社ではできない高値での買取が実現できるのです。

しかも、買取代金は全額最短当日にお渡し可能。「すぐに現金化したい」「急にまとまった現金が必要になった」という方もご相談ください。

事故物件を売却する際には売却価格の他にもさまざまなハードルが立ちはだかります。残置物の撤去・処分や特殊清掃は不要です。すでに特殊清掃や残置物処理を行われている場合は考慮して買取をさせていただきます。

事故物件の買取については事故物件買取でも詳しく解説しています。売却をお考えなら、専門業者である訳あり物件センターにご相談ください。

監修者

宮野 啓一

株式会社ティー･エム･プランニング 代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮 甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。

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