【知っ得!】事故物件の瑕疵・告知義務?賢く売却するための注意点を徹底解説

【知っ得!】事故物件の瑕疵・告知義務?賢く売却するための注意点を徹底解説
2021年07月01日(木)

事故物件での瑕疵とは

事故物件を売却する際にはまず「瑕疵」について知っておく必要があります。
これを無視したり隠したりして売ってしまうと、後々トラブルに発展するリスクもあります

事故物件は「瑕疵物件」の一種であり、他殺や自殺、孤独死などが発生したという事実は「心理的瑕疵」にあたります。一般的には事故物件を売却しようとしても、心理的瑕疵が存在する以上、資産価値が低いとみなされて高値で売れないのが実情です

この記事では不動産における瑕疵の基礎知識について解説しますので、しっかりと把握しておいてください。
また、事故物件の売却時にハードルとなる告知義務や契約不適合責任といった要素についてもわかりやすくご説明します。

「瑕疵」の4つの種類

瑕疵とは欠陥や欠点のことを指し、土地や建物に何らかの瑕疵がある物件のことを「瑕疵物件」と言います
欠陥や欠点がある物件に住みたくないのは消費者としては当たり前のこと。そのため、瑕疵物件はどうしても安値でしか売れない傾向があります。

瑕疵と一口に言ってもさまざまな種類があり、主に以下の4つに分類されます。それぞれ実例を挙げながら解説していきます。

「瑕疵」の4つの種類

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは入居者に「怖い」「住みたくない」と思わせる要素のことです。
過去に住人が自然死ではない死に方(他殺、自殺、孤独死、事故死など)をしたというのが代表例です。事故物件もこれに当てはまります。

他にも反社会的勢力の拠点や風俗店など嫌悪される施設が近くにある、火葬場や墓地などの人の死に関わる施設が近くにある、ゴミ処理場や原子力発電所など環境汚染が危惧される施設が近くにあるといったケースが挙げられます。
ただし、これらの物件は事故物件には該当しません。一般的に事故物件は物件内で人が亡くなったものを指します

物理的瑕疵

建物や土地そのものにある欠陥や欠点を指します。
雨漏りや水漏れ、シロアリによる侵食、梁や柱などの腐食、耐震強度不足、給排水管の詰まりがあるなど、何らかの問題が発生している建物が該当します。
また、過去に浸水被害を受けた、地震で被災したといった建物も物理的瑕疵ありとみなされます。
土地であれば地盤がゆるい、ゴミなどの埋没物がある、土壌汚染がされているといったものが挙げられます。

なお、内装が傷んでいる・外壁や屋根が経年劣化しているといった程度では物理的瑕疵には該当しませんが、それを補修しないことで何らかの瑕疵が発生するリスクもあります

環境的瑕疵

他の物件と比較して周辺の環境が悪く、公害や犯罪、トラブルの発生が危惧される要素のことを指します。
心理的瑕疵と同じように反社会的勢力の拠点や風俗店などの忌避される施設、ゴミ処理場、原子力発電所が近隣にあるケースの他、騒音や振動、空気汚染、異臭といった公害が発生する可能性がある工場や下水処理場、鉄道、高速道路などが近くにある物件が該当します。

法律的瑕疵

法的に何らかの問題を抱えている状態を指します。建築基準法や消防法、都市計画法の基準を満たしていない物件などが該当します。

たとえば接道義務を満たしていない土地や容積率、建ぺい率が基準を満たしていない建物は建築基準法に抵触します。
火災報知器やスクリンプラー、マンションやアパートの場合は防火扉や避難はしごが備え付けられていないと消防法違反です。こうした物件が法律的瑕疵物件となってしまいます。

建築当時は合法でも、その後の法改正によって法律的瑕疵が生じてしまうケースが少なくありません
自分の物件が知らず識らずのうちに瑕疵物件になってしまっているということもよくあります。

告知義務の基準はどこ?

瑕疵物件を売却あるいは賃貸する場合には、瑕疵があることを買主や借主に知らせる「告知義務」を履行しなければいけません。
とはいえ、どこまで告知してどこまでなら告知が不要なのか?という基準が法律で明確になっていないため、告知するかしないかは売主の判断に委ねられているのが実情です
しかし、後から瑕疵があったことが発覚すると損害賠償請求などのリスクも伴うので、正直に伝えたほうが無難です。

とりわけ過去に他殺や自殺があった事故物件の場合は報道やネット、噂で情報が出回っている可能性が高いですので、告知する必要があると考えられます。一方で孤独死などはそれほど報道されることはありません。
特殊清掃やリフォームをしっかりしている、発生してから長い年月が経過している、事故発生後に別の入居者が住んで普通に生活していたといった履歴がある場合は告知しなくても問題ない可能性があります。

なお、現在国土交通省では事故物件の取り引きに関するガイドラインを策定中です。今後、告知義務の基準も設けられるかもしれません。

心理的瑕疵だけとは限らない

告知義務が生じるのは心理的瑕疵だけではありません。
物理的瑕疵や法律的瑕疵がある物件に関しても、その旨を買主や借主に告知しておく必要があります
たとえばシロアリの被害を受けていたり雨漏りをしていたりした場合、新しい入居者の安全が脅かされることになります。
また、補修のために多額の費用が発生することも考えられます。仮にこうした重大な欠陥を隠していたり見逃していたりしたまま買主に引渡してしまうと、売主が責任を取らなければいけません。

告知義務告知義務

加えて、告知義務はすべての瑕疵について履行する必要があります
たとえば再建築不可物件で自殺があったとしましょう。この場合、法律的瑕疵と心理的瑕疵の2つがあることになります。
再建築不可という法律的瑕疵を告知する代わりに自殺があったという心理的瑕疵を隠すというやり方では告知義務は果たされていないとみなされます。

瑕疵がある分だけ、告知事項も増えてしまうのです。その結果、売却価格も大幅に下がってしまうという実情があります。

「契約不適合責任」難しい言葉は嫌!と言ってられない

売主は引渡した物件に関して「契約不適合責任」を負わなければいけません。
その名の通り、物件が契約内容に適合しない状態にあるときには買主に対して責任を取る必要があります。

たとえば、シロアリ被害や雨漏りがあることが後からわかった場合、あるいは隠していた場合は、損害賠償請求や減額請求、契約解除などが求められる可能性が非常に高いです。心理的瑕疵についても同様です。

なお、契約不適合責任は一般消費者を守るために創設された制度です。
たとえば不動産仲介会社を通じて一般の人に物件を売却する、あるいは賃貸する場合は確実に適用となり、万が一トラブルがあったら、たとえ売主が一般人であっても厳しい責任が問われます

一方で、不動産買取会社に売却する場合は免責になることもあります。
買取業者は不動産取引のプロであるため、保護対象には入っていないからです

特に事故物件はすでに心理的瑕疵が存在する状態なので、後から思わぬ問題に発展するリスクも高い傾向があります。
買い手とのトラブルを避けるのであれば、契約不適合責任免責となっている不動産買取会社に依頼するのが得策です。

瑕疵担保責任とは?

契約不適合責任は2020年4月の民法改正時に新設された制度で、それまでの「瑕疵担保責任」に取って代わるものとなります。
瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」があった場合にのみ責任を問うという制度でした。

契約不適合責任は前述のとおり、契約の内容に合致しない状態にある場合に責任が問われるという性質のものです。
つまり、瑕疵があった場合は否応なしに責任を問われることになります。

一旦トラブルが発生すると厳しく責任が追求され、重い対抗措置が取られる可能性が非常に高いです。
瑕疵物件を一般の方に売却するのはかなりハイリスクと言えます。

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契約不適合責任は免責とさせていただきますので、損害賠償や減額、契約解除などのリスクはありません

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買取の流れや弊社に売却するメリットは「事故物件買取」でご確認ください。
また、事故物件の売却に関する基礎知識や注意点は「賢い事故物件の売却方法!相場や売却先など裏側を徹底解説」でご紹介しています。

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