【事故物件の掃除はいくらかかるの？】業者相場からお得に済ませる㊙テクまで徹底解説

2022年04月13日（水）

過去に何らかの理由で人が亡くなった、いわゆる「事故物件」は、資産としての価値が大幅に低下するのは有名な話です。しかし、当事者としては、問題はそれだけではありません。部屋で人が亡くなった場合、清掃を行う必要があり、非常に負担が大きな作業となります。

今回は事故物件の清掃作業の必要性や業者に頼んだ場合の相場、清掃代をお得に抑える方法をご紹介します。事故物件化でお悩みの方はもちろん、不動産を所有されているすべての方に読んでいただきたい内容となっています。

孤独死・自殺の増加によって事故物件も増えつつある

事故物件は他人ごとではありません。不動産の大家さんや管理会社の方は、ご自身が所有する物件がいつ事故物件化するかわからないと心得ておくべきです。特に近年では高齢者の孤独死が多く、社会問題化しています。実際に孤独死によって事故物件となってしまうケースも非常に多いのです。

孤独死による死者数
※東京都23区内における一人暮らしで65才以上の方の自宅での死亡者数
出典：東京都福祉保健局東京都監察医務院

内閣府がまとめている『平成30年度版高齢社会白書』によると、65歳以上の男性のうち13.3%、女性の21.1％が一人暮らしをしているというデータが出ています。今後少子高齢化が進むにあたって、より一人暮らしの高齢者が増えるのは間違いないでしょう。今は元気でも、持病が悪化したり発作が出たりして、いつ孤独死が発生するかわかりません。

また、若い方が多い物件でも油断できません。自殺による事故物件化も非常に増えています。警察庁の『自殺統計』によると、2020年の自殺者数は2万1,000人以上。とりわけ15～34歳の若年者の死因の第一位が自殺となっています。

悲しいことですが人が住んでいる以上、入居者の年代に関わらず、常に事故物件化するリスクはつきまとうので、どう対処すべきか知っておくことが大切です。

事故物件では必ず専門業者の清掃が必要になる理由

所有されている物件で人が亡くなっていたのが発覚した場合、まずは警察への通報や親族への連絡を行います。捜査が行われ遺体が搬出されたら、すぐに行わなければならないのが清掃です。しかも、通常のハウスクリーニングでは不十分で、「特殊清掃」と呼ばれる作業が必要となります。特に亡くなってから時間が経過している場合は速やかに清掃しないとさまざまな弊害が生じる可能性があります。

すぐに行わなくてはならない理由

遺体の腐敗が進むと臭いや害虫が発生することがあります。特に夏場は腐敗が進みやすく、強烈です。また、体液が床や壁に染み付いていることも少なくありません。

このまま放置しておくと臭いや汚れが除去できなくなり大掛かりなリフォームが必要となる、近隣から苦情が出る、害虫の発生や感染症などの衛生被害が発生する、風評被害などで空室率が上がってしまうなど、さまざまな弊害が生じるおそれがあります。

事故物件になってしまっただけでもその物件の資産価値は大きく目減りしてしまいますが、衛生被害が発生したり、噂による風評被害が生じたりとなると、さらに資産価値が下落する可能性があります。

また、事故物件は家財道具やゴミ、食べ物などが散乱しているケースもありがちです。これらを処分しないと次の入居者を受け入れることもできません。食べ物などが腐っていると、やはり強烈な臭いや害虫などが発生します。

個人での掃除による問題点

特殊清掃は亡くなってからまだ時間が経過していなければ、まだ個人で行えないこともありません。しかし、死後数日以上経ったようなケースでは業者に依頼したほうが無難です。

まず臭いが強烈であるため、慣れていない方は物件の中に立ち入ることすらままならないでしょう。床や壁にできたシミやその辺りに発生した害虫を除去するのは容易ではなく、臭いも普通の消臭剤では取り切れません。感染症のリスクもあり、消毒作業を入念に行う必要があります。家財道具も搬出・処分しなければならず、かなりの重労働です。

何よりも事故物件は往々にして凄惨な状態になっています。人が亡くなった痕跡が生々しく残り、精神的にもかなりの負担がかかります。

作業費用はかかりますが、確実に部屋をきれいにし、臭いや害虫を除去するためにも、プロにお任せすることを強くおすすめします。

専門業者の選び方と気になる相場

最近では事故物件がメディアで取り上げられる機会も増え、特殊清掃の認知度も徐々に上がってきています。前述のとおり事故物件が増加するにつれて新規に開業する業者も多く、ネットで検索するとさまざまな業者が表示されるはずです。しかし、選び方を間違えると必要以上の料金をぼったくられたり、期待していた作業をしてくれなかったりする可能性もあります。

特殊清掃をプロの業者に依頼するとなるといくらかかるの？業者を選ぶ際の注意点は？ここからは実際に特殊清掃を依頼する際の選び方のポイントと相場について見ていきましょう。

選び方のポイント

まずは「解体工事業登録」がなされているかどうかを確認しましょう。臭いや汚れが完全に除去できない場合、壁や床などの内装材を解体する必要が出てきます。解体工事業登録がない業者だと解体作業を行うことができず、臭いや汚れが残ったままにするか、他の業者に改めて依頼することになってしまいます。

「一般廃棄物処理」の許可の有無も重要です。先ほどもご説明したとおり、事故物件は現場に物が散乱しているケースが往々にしてあります。そうでなくても大型の家財道具や大量の日用品を処分しなければなりません。市区町村の「一般廃棄物収集運搬業」許可を得ていれば安心です。

「特殊清掃に慣れているかどうか？」も重要です。特殊清掃は清掃作業だけでなく、消臭や除菌、消毒、害虫駆除、場合によってはリフォームなど多岐に渡り、専門的な技能や知識が必要となります。質が低い業者だと、汚れや臭いが残ってしまうこともあります。ホームページの実績や口コミサイトなどの評判も考慮して選びましょう。

特殊清掃にかかる費用の相場とは

特殊清掃の費用を左右するのが物件の広さと作業者の人数です。部屋が広ければ広いほど、作業者が多ければ多いほど、それだけ費用も高額になります。

事故物件に対する特殊清掃費用

これ以外にも物件の状況や処分する物の量、市区町村で定められた廃棄物処分費用などによって費用は異なりますが、概ね上記の相場に近い金額になると考えられます。

実は清掃代をお得に済ませる方法があります

事故物件を売却する場合は特殊清掃を買取り業者に依頼してしまうのも手です。特殊清掃作業も含めて引き取ってくれる買取業者も少なくありません。しかし、その場合は基本的に特殊清掃費用が買取金額から差し引かれます。一方で、清掃業も兼ねているか作業員を自前で抱えている業者であれば、清掃費用を抑えてくれる可能性もあります。そういった業者を探してみるのも良いのですが、そもそもそれを公にしている業者はあまりいないため、エリアによっては見つけるのに苦労するかもしれません。

訳あり物件買取センターでは清掃業者を抱えているため、特殊清掃も込みで買い取らせていただきます。清掃費用を極力抑え、好条件での買取も可能です。

事故物件買取依頼費用の違い

詳細は【孤独死の特殊清掃費は無料にできる】元警察官への実録インタビューをご覧ください。

掃除後の事故物件は実際にどれくらいで売れるのか

事故物件は資産価値が下がってしまうのは一般的にもよく知られていることです。特に死因が自殺や殺人などセンシティブなものになると、大幅に下落してしまいます。

それでは、いったいいくらで売却できるのでしょうか？どれくらい価値が下がってしまうのでしょうか？最後に自殺現場になってしまった場合と殺人現場になってしまった場合で比較してみましょう。

自殺現場の相場

物件内で自殺が発生した場合、物件の状態などにもよりますが、概ね周辺の物件の1/2程度にまで売却価格が下落すると見ておいたほうがいいでしょう。特殊清掃や残置物の処分、登記手数料などを差し引くと、ほとんど売却益が手元に残らないというケースも珍しくありません。

後述する殺人ほどではないにしろ、過去に人が自ら命を経った事故物件は忌避されがちです。場合によっては近隣で噂が立っているケースもあるため、売れにくいというのが実情です。

殺人現場の相場

数ある事故物件の中でも、もっとも価値が下落しやすいのはやはり殺人です。過去に凄惨な事件の現場となった物件が避けられるのはしかたのないことです。周辺の物件相場の1／4にまで下がる可能性があります。特殊清掃や残置物処理、登記などの諸費用を差し引くと赤字になってしまうケースも珍しくありません。

ニュースなどで大々的に報道されてしまった場合、売ることすらままならないこともあります。

事故物件の売却にお悩みなら

事故物件の売却や、所有されている物件で不幸にも事件・事故が起こって悩まれている方は、訳あり物件買取センターにご相談ください。前述のとおり、特殊清掃も弊社で行いますので、そのままお譲りいただけます。

私たちは事故物件を専門的に取り扱ってきたため、物件活用ノウハウがございます。他の不動産会社や買取業者で断られたような物件も、好条件での買取りが可能です。

事故物件のことはなかなか人に相談できないことも多いかと思います。まずはお悩みを私たちに打ち明けていただければ幸いです。

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。