接道義務が定められている目的としては地域住民の安全確保が挙げられます。建物が地震や火事などの災害で被災した場合、敷地が道路に接していれば住民が避難ができて、消防車や救急車、パトカーなどの緊急車両がいち早く駆けつけることができます。逆に道路に接していないと逃げ遅れたり緊急車両が到着できなかったりして、人命や財産が失われたり被害が拡大したりするリスクが高くなってしまいます。皆が接道義務を守って住宅を建てているからこそ、街の安全が守られているのです。

しかし、接道義務が設けられたのは1950年であり、それ以前は道路に接していない敷地にも自由に建物を建てることができました。接道義務がない頃に建てられた建物が、今の法律に合致しなくなった結果として再建築不可物件になってしまったというケースが非常に多いです。

建築基準法に定める道路

接道義務を満たせば建築許可が下りて建物を建てることができます。しかし、「道路にさえ接していれば接道義務を満たしている」「道路なら何でもいい」とはなりません。接している道路は建築基準法上の「道路」として認められているものである必要があります。

建築基準法第42条では「道路とは何を指すか」という定義がなされています。原則幅員4m以上（一部地域では6m以上）で、以下に該当するものが道路と呼ばれます。該当しないような道に接している場合、法律上は道路として認められず、接道義務を満たすことはできません。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

建物を建築する際には、建築確認申請を行い、行政から「建築基準法違反がないかどうか？」を審査してもらう必要があります。上記に該当する道路に敷地が2m以上接していない場合、建築許可が下りず再建築不可物件となってしまいます。一見すると十分な幅があって人や車が通行している道であっても、建築基準法上の道路として認められず、再建築不可となってしまうケースも少なくありません。逆に私道であってもそれが道路に該当して建築許可が下りる場合もあります。

まずは「敷地に接している道が建築基準法の道路であるかどうか？」「幅員4m以上の道路に2m以上接しているか？」を確認しましょう。

例外的に再建築可能な物件

道路に接していなくても例外的に接道義務を満たしていると認められる場合があります。それが、前述の42条2項で定められている「43条但し書き道路」です。敷地の隣に道路の代わりとなるような土地があれば、接道義務を満たしているとみなされる可能性があります。建築審査会の審査を受ける必要がありますが、公園や緑地、農道などに接している場合は再建築できる可能性があります。

また、建築確認申請が不要な物件は接道義務を満たしていなくても再建築は可能です。「2階以下で延床面積500㎡以下、高さ13m以下、軒高9m以下の木造建築物」もしくは「1階建てで延床面積200m以下の木造以外の建築物」が該当します。

• セットバック
• 隣地を借りる・買取
• 隣地一時使用の賃貸借契約
• 位置指定道路申請
• 43条但し書き申請

セットバックとは「後退」という意味です。自分の土地を後退させて行政に明け渡すことで、接道義務を満たすことができます。特に接している道路の幅員が足りない場合などに適している方法です。

たとえば接している道路の幅が3.8mであれば、自分の土地を0.2ｍ明け渡し、それを道路として認めてもらえば、建築許可が下りるようになります。また、自分の土地を0.1m、向かいの土地を0.1mずつ明け渡すといった方法をとることも可能です。

後述する方法と比較して費用がそれほどかからないというメリットがありますが、土地が狭くなってしまうというデメリットもあります。

隣地が接道義務を満たしている場合、借りたり買収したりして合筆（土地同士を合併）することで、自分の敷地も接道義務を満たすことができます。隣地と合筆することで、自分の土地が広くなるというメリットもあります。

一方で、借りたり買収したりするのに多額の費用がかかること、そもそも隣地に人が住んでいるなど使われている状態では断られる可能性が高いというのがデメリットです。また、足元を見て不当に高額な賃料や代金を請求してきたり金品を要求してきたりするケースもあり得ます。

隣地を一時的に借りるという手段もあります。借りた土地を合筆して建築許可申請を出し、工事が終了した後に隣人に土地を返却するという方法です。特に旗竿地で間口が狭い場合によく行われます。

隣地をまるごと借りたり買い取ったりするよりも費用がかからないのがメリットです。一方で断られる可能性があることと、足元を見られて高額な賃料を請求されるリスクもあるということがデメリットとして挙げられます。

敷地が私道に接している場合、特定行政庁から位置指定道路に指定してもらうことで、接道義務を満たせる可能性があります。私道が存在する市区町村の役所で手続きを行い、協議や現地調査を経て指定を受けるという流れになります。

申請を行うことで再建築不可物件を解消できる可能性がありますが、幅員4m以上でなければならない、隅切りや排水設備を設けなければならない、通り抜け道路でなければならないなど、条件がさまざまなあり、それらを満たしていないと指定されないため、ハードルは結構高いです。

敷地が公園や緑地などの広大な土地や農道などに接している場合、43条但し書き申請を行うことで、接道義務を満たせる可能性があります。建築審査会に申請手続きを行い、審査を経て交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められた場合、建築許可を得ることができます。

ただし、敷地が道路の代替となる土地に接していることが前提です。但し書き申請はあくまで道路以外のものを例外的に道路として扱うという特例措置であり、1回申請すればずっと有効であるというものではありません。建築工事のたびに申請を行わなければならないのがデメリットです。

接道義務を満たせば建築許可が下りて再建築可能になります。再建築不可状態では建物をそのまま残すか、更地にしてしまうかといった選択肢しかありませんでしたが、再建築が可能な状態になれば、建て替えやリフォーム、増築もできるようになり、物件活用の自由度が大幅に上昇します。

特に再建築不可物件に住み続ける予定がある方、活用を考えられている方は、接道義務を満たすという方向性も検討してみてもいいかもしれません。ただし、前述のとおり再建築可能な状態にするためには、多くの手間とコストがかかることには要注意です。

不動産市場では「再建築不可」というだけで、物件の資産価値が大きく下がってしまいます。良くて周辺の物件の7割程度、多くの場合、半額程度でしか売れません。その理由としては、やはり再建築ができず、建て替えや増改築ができないという自由度の低さがあります。

接道義務を満たすことで、物件の資産価値を引き下げている原因を解消できるため、物件を相場通りの価格で売れる可能性が高まります。しかし、そもそも「手間や費用をかけてまで相場通りの価格で売る必要があるのか？」という点が問題です。再建築可能な状態にするための費用がかかりすぎてしまった場合、結局損をする可能性があります。

非常によくあるトラブルとして挙げられるのが、接しているのが実は私道であったというケースです。人や車が頻繁に行き来している道路でも、それが個人の所有する私道である場合、接道義務を満たしていることにはなりません。位置指定道路申請を行い、行政から道路として認めてもらう必要があります。

接している道路が建築基準法上の道路に該当するかどうかは管轄の市区町村役場で調べることができます。建て替えや増改築の予定がある場合、あるいは物件を手放す場合は、一度調べてみましょう。

セットバックや隣地を利用する、位置指定道路や43条但し書き道路申請を行うなど、接道義務を満たす方法はさまざまあります。とはいえ、これらの手段をとったとしても必ず成功するわけではありません。隣地が使えない場合もあれば、申請が通らないケースもあります。

さまざまな手段を試しても再建築不可状態を解消できないとなると、それまでかけた手間と費用が無駄になってしまいかねません。接道義務を満たすこと自体は不可能ではありませんが、非常にハードルが高いことも覚悟しておく必要があります。