今後どうなる？！ 再建築不可所有者が知らなきゃならない未来とは？

▼脱炭素関連法案とは

脱炭素関連法案は「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律案」の通称です。
2022年の閣議決定を経て、2025年4月に全面施行されました。この法律はカーボンニュートラルの実現を目的としており、建築基準法や建築士法などの改正を伴い、現在は原則としてすべての建築物に省エネ基準への適合が義務化されています。 一見、脱炭素政策と再建築不可物件は無関係に思えるかもしれません。しかし、この法改正に伴い、これまで木造住宅の多くに認められていた「4号特例（建築確認の簡略化）」が縮小し、構造審査が厳格化されました。

これにより、古い再建築不可物件をリフォームして使い続けるためのハードルが劇的に上がり、資産価値にも大きな影響を及ぼしています。

▼4号特例の縮小と「新2号建築物」への移行

前述のとおり、かつては「4号建築物」に対して建築確認申請時の構造審査を省略できる特例措置が講じられていました。しかし、建築基準法の改正により第6条1項の4号が削除され、その規定内容は第3号に統合されました。この変更に伴い、従来の特例対象であった物件の多くは、厳格な審査が必要な「新2号建築物」へと移行しています。
旧制度の4号建築物は「木造2階建て以下かつ延床面積500㎡以下」などが対象でしたが、改正後の第3号（新2号建築物）で特例が維持されるのは「平屋建てかつ延床面積200㎡以下」という非常に限定的な条件のみとなりました。

これにより、これまでは特例が受けられていた「木造2階建て住宅」や「延床面積200㎡超の平屋」であっても、リフォームや大規模修繕の際には建築確認申請を行い、構造審査をパスしなければならないのが現在の実務となっています。

▼再建築不可物件への影響

脱炭素関連法案の施行により、再建築不可物件の「維持」と「売却」の両面で深刻な影響が出ています。
木造2階建て以上の物件や、床面積が200㎡を超える建物は「新2号建築物」に該当し、大規模な改修を行う際、最新の省エネ・耐震基準への適合審査が必須となりました。

以前の基準であれば比較的容易だったリフォームが、現在は最新基準をクリアするための追加工事で数百万円単位のコスト増を招くケースが続出しています。この「再生コストの激増」は物件の査定額を直接押し下げる要因となっており、買い手側も将来の修繕リスクを嫌気してローン利用を断念する事例が増えています。「いつか直せばいい」という先延ばしが通用しなくなった今、建物の老朽化が進む前に、専門業者への売却を含めた抜本的な出口戦略を判断すべき局面を迎えています。

▼悪徳業者の減少

基本的に建築工事を行う際には建築確認時に構造審査を受けなければなりません。
建物の構造に不備があると耐震性能が低下するためです。しかし、前述の4号特例が適用される場合は構造審査が免除され、「仕様規定」のみを行えば問題ないということになっています。
これを悪用した耐震偽造を行う業者も少なくありません。

4号特例の範囲が縮小することで、それを隠れ蓑にした悪徳業者が減少することが考えられます。これは脱炭素関連法案の良い側面であり、今後業界の健全化が進むことが期待されます。

▼再建築不可専門の買取業者も減少

一方で特例措置が縮小されることで再建築不可物件の取り扱いがますます難しくなるため、再建築不可物件を取り扱う買取業者も減少してしまうことが予想されます。本当の意味で法律を理解し、それに合わせた売買や工事ができる、専門知識とノウハウがある業者のみが生き残るでしょう。

今でも再建築不可物件に特化した買取業者は多くないのですが、今後ますます信頼できる業者は少数になっていくはずです。

▼購入費の低廉化

再建築不可物件は都市計画法が制定された昭和43年以前、さらには建築基準法が改正された昭和25年以前に建築されたものがほとんどです。新築から70年以上経過しており今でも超築古物件と言えますが、さらにこれから時間が経過することで資産価値が下がってしまいます。

時が経てば経つほど、家賃収入も下落し、売りにくい状況にもなっていきます。「安く入居できるから」と、あえて再建築不可物件を狙う人もいますが、物件の耐久性も低く、実際に購入や入居に至らないケースも多々あります。

▼維持費の高騰

前述のとおり再建築不可物件は超築古物件であり、メンテナンスや修繕を行いながら維持していくのはどんどん大変になります。基本的に建物は古ければ古いほど、維持費が高くなりがちです。

加えて日本は災害が発生しやすい国です。築古物件は耐久性も低下しているため、損傷や倒壊のリスクが高くなります。そもそも再建築不可物件は耐震基準が緩かった時代に建てられているので、もともと有している耐震性も新築物件のそれとは大違いです。災害が発生すれば建物が損傷し、その修理費なども必要となり、大きな損失を被ることになりかねません。