再建築不可物件にフラット35は使える？所有者視点で他の方法も考察

2023年09月29日（金）

住宅ローンを使って再建築不可物件を購入しようとしても審査に通過するのはなかなか難しいです。購入希望者が住宅ローンを使えないことも再建築不可物件が売れにくい一因となっています。

それでは比較的ハードルが低く利用しやすいと言われているフラット35ではどうでしょうか？今回は再建築不可物件が売れなくて悩まれている方、せっかく購入希望者が現れたのにもローンに落ちて困っている方のために、フラット35が再建築不可物件の購入に使えるかどうかを解説。住宅ローンやフラット35以外の資金調達法についてもご紹介します。

再建築不可物件購入にフラット35は使える？

結論からいうと再建築不可物件の購入時にフラット35は使えません。中古住宅をフラット35で取得するための条件として「取得する住宅が適法であること」が前提となっています。再建築不可物件は建築基準法を満たしていないために建築許可が下りない物件です。そのため、まず前提段階で条件をクリアできていないということになってしまうのです。

また、「住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2ｍ以上接することとします。」という技術基準が定められており、原則としてこれを満たしていないとフラット35は利用できないのです。再建築不可物件の多くは建築基準法第43条の接道義務を満たしていないことで再建築不可状態になってしまっています。間口を2m以上確保しない限り、やはりフラット35は使えないということになります。

再建築不可物件のリフォームにフラット35は使える？

基本的にフラット35は住宅のリフォームには使えません。これは再建築不可物件であろうと再建築可能な物件であろうと共通です。ただし、中古住宅を購入後に自らがリフォームを行う場合、もしくは住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する場合、「【フラット35】リノベ」が利用でき、これによってフラット35の借入金利が一定期間安くなるのです。

ただし、前述のとおりフラット35は違法状態の住宅の購入には利用できません。また、そもそも再建築不可物件では建て替えはもちろん増改築やリフォーム（一部除外あり）も不可能です。これらの工事にも建築許可申請が必要となるためです。

改めてフラット35とはどういうものか解説

フラット35とは民間の金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提供している住宅ローンです。その名の通り返済期間は最長35年で、固定金利となっています。

比較的年収が低い人でも利用できる、保証人や保証料が不要である、固定金利で金利が上昇しても利息の額は変わらないといった点がメリットです。一方で、金利が安くなってもその恩恵が得られない、頭金がある程度必要である、購入する住宅が基準に適合していないければならないという点がデメリットです。

住宅金融支援機構は国（国土交通省、財務省）が所管する機関であるため、法律に則っていないような建築物、安全性が担保されていない建築物の購入を支援するわけにはいきません。そのため、どうしても接道義務を満たしていない再建築不可物件は対象外となってしまうのです。

その他のローンで再建築不可物件の購入はできる？

一般的な住宅ローンやフラット35以外のローンを使えば再建築不可物件を購入できる可能性はあります。主にノンバンクローン、フリーローン、不動産担保ローンなどが利用可能です。しかし、いずれも金利や担保の問題などがつきまとい、いささか現実的とはいえません。ここからはそれぞれのローンの特徴や利用する際に懸念すべき点について見ていきましょう。

その他のローン例
ノンバンクローン	フリーローン	不動産担保ローン

ノンバンクローンの場合

ノンバンクローンとはその名のとおり銀行以外の金融機関が提供しているローンのことです。銀行以外の金融機関とは消費者金融やクレジットカード会社などが挙げられます。

ノンバンクローンでも審査はありますが、銀行の融資と比較すると審査がゆるい傾向があり、借り入れがしやすいです。しかし、金利が非常に高く、一般的な住宅ローンが1％程度に対し、ノンバンクローンの場合は4％以上が相場となります。また、借入先が闇金だった場合は特に注意が必要です。法外な利息を請求され、破産につながるおそれすらあります。

フリーローンの場合

フリーローンとは用途が限定されていないローンです。住宅ローンは住宅の購入のみ、自動車ローンは自動車の購入のみというように用途が決められていますが、フリーローンなら住宅も、車も、その他の買い物にも使えます。

ただし、こちらもかなり金利が高く、５～６％程度が目安となり、返済がきつくなるかもしれません。また、フリーローンは借入上限金額が低めに設定されているため、物件購入費用をまかないきれない可能性大です。物件の費用の一部を賄うためにフリーローンを使うという手もありますが、全額をフリーローンに頼るのは危険です。

不動産担保ローンの場合

不動産担保ローンでは不動産を担保に借り入れをします。こちらも用途は限定されていないため、再建築不可物件の購入にも使えます。

ただし、再建築不可物件は資産価値が低いとみなされるため、担保として認められる可能性は極めて低いです。他にご自身や親族が自宅や土地などを所有している場合ならそれを担保にできるのですが、そうでない場合はそもそも利用できない可能性があります。また、金利も３％程度とどうしても住宅ローンと比較すると高めです。

リフォームローンという手段

以上のようにさまざまなローンがありますが、どれもデメリットがあって現実的な方法とはいえません。もう一つ挙げるとするならリフォームローンを使うという選択肢もあります。ただし、これはリフォームにしか使えません。流れとしては再建築不可物件を一括で購入した後、ローンを組んでリフォームをします。この方法がとれるのはよほど裕福な人に限られます。また、再建築不可物件とはいえ不動産を現金で一括購入できるような人が、わざわざ再建築不可物件を購入するとは考えられません。

やはり現実的な選択肢であるとはいえないのが実情です。

そもそもなぜローンが通らないのか考察

残念ながらローンを組んで再建築不可物件を購入するのは非常にハードルが高いと言わざるを得ません。それがネックで買い手が見つからずに悩まれているオーナー様も多いかと思いますが、そもそもなぜローンが使えないのか？ということを考えてみましょう。

その理由はひとえに「不動産としての価値が低い」からにほかなりません。再建築不可物件は建て替えもリフォームも認められないため、非常に自由度が高いです。そのまま使うにしても、多くの再建築不可物件は築年数が古くて老朽化しているため、どうしても価値が低いとみなされてしまうのです。

厳しいように思われるかもしれませんが、今一度こうした事実を受け入れた上でご自身の物件の価値を見直し、最適な方法を考えていきましょう。

まとめ

残念ながら再建築不可物件はどうしても資産価値が低くみなされる上ローンが使えないため、買い手を探すのは困難を極めます。普通の物件と同じように仲介会社に売りに出したとしても、売れない可能性が非常に大きいです。再建築不可物件は再建築不可物件なりの対策を考えましょう。そのひとつとして買取業者への売却が挙げられます。不動産買取業者であれば、買い手はその業者となるため住宅ローンの問題は関係ありません。

訳あり物件買取センターは再建築不可物件を含め訳あり物件の取引に30年以上携わってきました。一般的には価値が低いとみなされる物件も、豊富なノウハウと充実した販路があるため、高値での買取りが可能です。再建築不可物件を売却しようとお考えの方、なかなか売れなくてお困りの方は、ぜひ「再建築不可物件の高価買取」よりお気軽にご相談ください。

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。