ライフライン問題のある再建築不可物件の買取出来ない？

2018年12月20日（木）

電気、ガス、水道といったライフラインは一般的な物件であれば通っていて当たり前のもの。
しかしライフラインの経路によっては隣地の所有者から許可が求められる場合もあるのです。とくに再建築不可物件の売却を考えている人はライフラインの状況をしっかり確認しましょう。

ライフラインに問題がある場合は買取拒否する業者が多いので、当社のような買取専門業者へご相談くださいね。

ライフラインに問題のある再建築不可物件

ライフラインとは電気、ガス、水道という生活には欠かせないインフラのことを言いますが「ライン」というからには物件までの供給経路があるものです。電気であれば地上を伝っているし、水道やガスは地下を巡っています。

ライフラインを引く時は基本的に公道や公有地から分岐させることをご存知ですか？
土地の所有権は地上数メートルだけでなく地下や上空にも及びます。もし、地下の所有権がなければ地下室はおろか家庭菜園さえ難しいでしょう。

ところが実際には水道やガス菅が私有地及び私道から分岐していることや、電柱が私有地に存在することがあります。この場合は無許可でライフラインを引くことができません。

そのため、私有地からライフラインを引く時はその土地を所有する人に許可をもらわなければいけないのです。もし、共有地が関わるなら共有者全員の同意が必要です。しかも、ライフラインについての許可は突然破棄されることもあります。もちろん、配管が壊れた時も工事について私有地のオーナーに許可を取らなければいけません。

再建築不可物件では特にこの問題が起こりやすいです。再建築不可物件とは道路に接する幅が短いあるいは道路に接していない土地のことを言いますが、間違いなく隣地からライフラインを分岐させることになります。

ライフラインを使うハードルの高さやトラブルの恐れから、
ライフラインに問題のある物件は買取拒否されがちです。もともと買取が難しい再建築不可物件ではなおさらです。

しかし、当社なら次に紹介するケースのようにライフラインの面で不利な再建築不可物件を買取可能です。　

トラブル事例

ここで、当社に買取依頼をしてくださったAさんの事例をご覧いただきます。Aさんの物件は一般的な業者では買取が難しく、買取OKの業者を探すことさえ一苦労だったようです。

＜Aさん＞

Aさんの売却したい物件はライフライン（電気・ガス・水道（上下））を近隣の土地を経由している再建築不可物件でした。ライフラインの全てに問題を抱えているので買取してくれる業者を探すのが難しく、一般売却でもまず買い取ってくれる人がいない状況でした。

そのような状況で当社にご相談いただきました。当社としてはできる限りの高額査定をしたつもりでしたがAさんは「買取価格が低いのでもう少し検討したい」という旨を話されました。その後Aさんは当社より高額査定をしてくれる不動産業者を見つけたようでそちらに買い取ってもらうと喜んでいました。

参考のために査定額を聞くと、どう考えてもライフラインの全てが私有地を経由する、しかも再建築不可物件ではあり得ない値段でした。「おかしいな？」と感じましたがその段階では専属専任媒介契約だけはしないようアドバイスをしました。

それから２週間と経たないうちに再びAさんから当社に連絡が来ました。前回とは打って変わった調子で「業者が物件の事情を知ったら大幅に価格を吊り下げられた、これではそちらの査定額の半額にも満たない。今からでもうちの物件を買い取ってもらえないか」と仰いました。

確かに買取が難しい物件であっても土地利用に関するノウハウと販売力があれば高額査定は可能ですが一般的な物件ほどの査定額を出せることは滅多にありません。”高すぎる”場合も要注意なのです。

本当の買取相場を知ったAさんは、当初こちらで査定した金額に納得した上ですぐに売買契約が成立しました。結果的にAさんには適正価格での売却ができたと満足していただけました。

このようなケースは珍しくありません。最初に当社へ相談頂いた方でも他社の根拠なき高額査定に釣られ、結局買取NGや不当な吊り下げの憂き目に遭ってしまいます。
結局、当社の査定が「適正価格だった」と分かっていただけるだけありがたいのですが、専属専任媒介契約を結んだせいで大損する場合は何としても避けたいです。

訳あり物件買取センターでは長い経験を糅に瞬時に物件の問題点などを確認し、適正価格で買取をおこなっており、しっかりと見極める力を持っております。

他社と査定額を比べる時は必ず再建築不可物件であること、ライフラインについて不利な状況であることをしっかり説明してください。その時点で多くの業者が買取NGの判断をするはずです。

実績豊富な当社にご相談ください

当社は設立から3年、様々な制約を持つ物件や多数の不動産業者が買取拒否した物件をお引き受けしてまいりました。不動産の処分に困っている方、他社の低額査定に気落ちしている方はぜひ不動産買取・再販実績豊富な当社に相談下さい。

法律知識だけでは解決できない土地利用のノウハウで、あなたの物件に価値を見出します。

ハワイの不動産買取

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。