相続したら再建築不可物件だった！？

2018年11月30日（金）

被相続人の財産を受け取ることができる相続は時に悩みのタネとなります。その理由は相続財産の形が多様な事が多く、例えば不動産を相続した場合は手続きにお金と時間がかかるし、維持管理の費用も無視できません。そこで売却される方も多いのですが再建築不可物件のように利用しづらい土地は買い手が見つかりづらいのが現状です。

再建築不可物件の利用や処分に困った時はぜひ再建築不可物件・事故物件などの訳あり物件専門家である訳あり物件買取センターにご相談くださいませ。

知らずに相続してしまった再建築不可物件

再建築物件の利用に困る方の多くが「相続した後に再建築不可物件だと知った」ケースです。一度相続の手続きが終わってしまえば単純承認とみなされ相続放棄できなくなるし、仮に相続放棄を考えている場合でもその物件以外の遺産全てが相続できなくなることからメリットのない遺産相続となってしまうのが現状です。

そして、再建築不可物件についてこのようなお悩み、あなたも心当たりがありませんか？

再建築不可だから古くなった空き家を取り壊しづらい
更地にしてから再建築不可と気づき、土地利用に困っている
被相続人の財産を処分することに抵抗がある
土地の維持管理費用や固定資産税を払いたくない
使いもしない土地の清掃が疲れる
不動産仲介業者を当たってみたけれど見向きもしてくれない

再建築不可物件の上に立つ建物を取り壊すと、もう一度新しい建物を建築することができません。この点が大きなデメリットとなり売却が難しくなります。特に一般個人に対して販売する仲介業者の場合は買取の難易度が高くなるでしょう。

しかし、相続した物件はすでに相続人に所有権が移っています。遺産分割協議が終わっていないときでも自動的に共有関係となることから再建築不可物件に対する責任が発生します。近隣トラブルにならないよう定期的な清掃や維持管理が必要ですし、買い手がつかなくても固定資産税評価額はつきます。土地利用の可能性がなければいたづらに固定資産税や維持管理費用を支払い続けることとなります。

法律に基づく義務は「知らなかった」で済まされません。 再建築不可物件を相続してしまった場合も放置せず然るべき行動をとりましょう。

相続の際にはご注意を！

再建築不可物件を相続しないためには、物件をこれから相続するという場合でも再建築不可物件であるかどうか調べることが有効です。相続する不動産が再建築不可物件でそれ以外の相続財産がなければ相続放棄をする。他に相続したい財産があれば再建築不可物件の利用や処分について早期に対策を打つことができます。

相続した不動産が再建築不可物件か調べる方法

再建築不可物件とは、建築基準法の改正によって建物の建築ができなくなった土地のことです。そのため、すでに建てられている建物を壊す必要はありません。再建築不可物件の問題は「建築当時は基準を満たしていた」ところにあります。そのため建築基準の調査を怠ってしまうのも無理はありません。

建築基準に関わるのは接道義務です。原則として建物を建築するにはその土地が幅員４mの道路に２m接している必要があります。接道義務を満たしていない時は土地の一部を道路として行政に認めてもらったり、道路の中心線から２m内に含まれる土地を道路とみなしてもらったりして再建築不可の状態を脱することがあります。

少なくとも周囲を土地に囲まれている無道路地（袋地）はどれだけ広くても再建築不可物件です。

接道義務を満たしているか否かを調べるためには法務局へ行きましょう。測量図や登記簿謄本、公図を見れば土地と道路が接する間口の長さを知ることができます。旗竿地のように建築基準ギリギリしか道路に接していない時は改めて現地調査をすることが望ましいです。

再建築不可物件をどう利用するか

再建築不可物件を利用することも可能です。

まず考えられるのは土地を買い足して再建築不可の状態を脱することでしょう。この方法は必要最小限の負担で再建築を可能としますが隣人との交渉がうまくいくと限りません。

次に更地にして駐車場や菜園として利用することも考えられます。ただし再建築不可ですからそれなりの覚悟が必要です。

そして、木造二階建ての家屋ならリフォームが可能です。やり方によっては新築のように見せることも可能ですから、費用にあった対策をとりましょう。

相談事例

固定資産税の支払いが負担になっている

父の持っていた不動産を相続した事例です。旗竿地ということで建築基準法を満たしていると期待したのですが、境界を曖昧に定めたせいで敷地延長した部分の幅が１０cm足りなくなっていました。建て替えもできないし、このまま固定資産税を支払うくらいなら売却したいということでした。

この場合は隣地の持ち主との協議で再建築可能な状態にすることも可能ですが、売却の意思が強かったため当社が物件を買い取りました。

遠方の不動産を相続したため管理がしづらくて困っている

遠方に住む方の実家を相続されたのですが当分は住む予定がなく、維持管理のコストが想像以上にかかってしまっているとのことでした。維持管理の義務は相続人にあるため実家に通うことが負担になるなら売却するほかありません。

再建築不可物件であったことから不動産仲介業者も取り合ってくれなかったようですが、土地利用の実績が多い当社が買い取りました。

老朽化した建物が危ない

再建築不可物件は建築基準法改正前に建てられているため老朽化していることが多いです。このケースでは相続した建物の状態が悪く、空き家の状態になっていました。これを放置していると倒壊による迷惑や治安悪化につながります。

そこで当社からはリノベーションと買い取りの両方を提案しました。結果、売却をご希望だったので当社で買い取りました。老朽化していたとはいえ基礎の部分は損傷が少なかったのでリフォームして売却先を見つけることができました。

最後に

再建築不可物件はただでさえ扱いに困るものです。それが相続で突然管理すぐ義務が生じたとなればその負担はより大きなものになるでしょう。制約のある物件はなかなか不動産仲介業者に売ることが難しいです。

土地利用の経験が豊富で強くその場で取引が完結する専門の買取業者をご利用くださいませ。

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。