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お問い合わせ再建築不可物件の調べ方とは？確認方法や必要書類などプロが網羅解説！
目次
再建築不可物件となる原因
ひょっとしたらうちは再建築不可物件かもしれない……。このような心配をされてこのサイトを見られている方もいらっしゃるかもしれません。今回の記事ではご自身が所有されている物件が再建築不可物件であるかどうかを確認する方法について、訳あり物件のプロがご紹介します。
再建築不可物件とは法律の規制によって再度建築が認められない物件のことを指します。建物を建築するためには建築許可申請が必要になるのですが、建築基準法などの関連法規に定められているルールを満たしていないと建築許可は下りません。新築はもちろん、建て替えも増改築もできないのです。
再建築不可となってしまう原因には大きく分けて「接道義務違反による再建築不可」と「市街化調整区域による再建築不可」という2パターンがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
接道義務違反による再建築不可
建築基準法第43条では、「建物の敷地は幅員4m（一部地域では6m）以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。これを接道義務と言います。敷地が道路にまったく接していない、接している道路の幅員が足りない、道路に接する間口が狭いなど、接道義務に違反している状態だと建築許可が下りず、再建築不可となってしまいます。
こうした接道義務は地震や火災などの災害時に緊急車両がスムーズに現場に行けて、住民が安全に避難できるようにすることを目的として1950年の建築基準法改正時に新設されました。それ以前から存在する建物が現在のルールに合わず再建築不可となってしまっているケースが非常に多いのです。
市街化調整区域による再建築不可
私たちが住む街は大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの区域に区分されます。これは都市計画法に基づき自治体が定めており、市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」が該当し、積極的に整備・開発を進めるエリアとなります。一方、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」が該当し、区域内では開発や建築行為が規制されます。具体的には田園地帯や山林、河川敷などが挙げられます。
こうした都市計画区域を定めないと好き勝手にどこでも建物が立てられるので、環境破壊などの問題につながります。そこで、無秩序な都市化を抑制し、計画的に都市開発を進めるべく、1968年に都市計画法が施行されたのです。
不動産が市街化調整区域内にあるがために、建築許可が下りず再建築不可となってしまうケースも少なくありません。
所有物件の再建築可能か不可の確認方法とは？
所有している物件が再建築できるかできないかは、なかなかご自身では判断がしにくいです。たとえば車が行き来できる道路に接していたとしても、わずかに幅が足りない、間口が狭い、建築基準法上の道路でないという理由で再建築不可になってしまうというケースも非常に多いです。ご自身の土地が市街化区域内にあると思いこんでいても、実は市街化調整区域内に指定されているかもしれません。
特に物件を売却する場合には、必ず再建築可能かどうかを把握しておきましょう。再建築不可状態の場合、物件が売れにくくなる、査定額が下がってしまうなどのデメリットが発生し、解消するためにはそれなりの対策が必要となります。
ここからは所有物件が再建築可能かどうかを確認する方法について見ていきましょう。
役所で確認できる！
一番確実なのは役所に聞いてみることです。物件の所在地を所管する市区町村役場の建築担当部署の窓口に行って問い合わせをすることで、担当者が調べて再建築可能かどうかを教えてくれます。ただし、手ぶらでいきなり窓口に訪れて「再建築可能かどうかを教えてください」と言っても、担当者は調べようがありません。事前にしっかりと準備を行った上で窓口に出向きましょう。
必ず必要な書類と入手方法を解説
市区町村役場の窓口で「登記事項証明書」「公図」「建物図面」「地積測量図」という4つの書類を担当者に提示することで、物件が再建築不可かどうかを調べてくれます。役所に赴く前に、まずは必要書類を準備しましょう。
いずれも物件取得時に不動産会社などから渡されるものですが、ない場合は再発行を受けることも可能です。それぞれの書類の内容と入手する方法についてご紹介します。
登記事項証明書とは？
土地の所有者の氏名、住所、建物の構造、面積、建築年月日などの土地と建物の概要が記載されている書類です。これを見ることで、登記されている内容を確認することができます。
法務局で入手することができ、窓口で発行してもらうのであれば600円、オンラインで請求する場合は480～500円の手数料がかかります。
公図とは？
土地の位置や形状を記した図面で、不動産登記の際に用いられます。なお、現在は「地図」に置き換えられており、置き換えが完了している地域の場合は公図の代わりに地図を役所に持参します。
法務局で入手することができ、窓口での発行のほかオンラインでの請求も受け付けており、手数料は430～450円です。
建物図面とは？
敷地内における建物の配置や形状が記された図面です。一般的には建物の新築、増改築の際に登記申請を行う際に必要となる書類です。
こちらも法務局の窓口かオンライン申請で請求することで入手が可能で、いずれの方法も450円の手数料がかかります。
地積測量図とは？
土地の測量結果が記された図面で、土地面積や位置、隣地や道路との境界がわかります。一般的に登記申請手続きの際に用いられる書類です。
やはり法務局の窓口やオンライン申請で発行を受けることができ、手数料は400円ほどとなります。
なお、これらの書類を申請する場合、地番を指定する必要があります。地番は住所と異なる場合も多いため、まずは物件の地番を正しく把握しておく必要がありますが、こちらは法務局に問い合わせれば教えてくれます。
役所で確認するべき内容
上記の書類が揃ったら市区町村役場の窓口に行ってご自身が所有する物件が再建築不可かどうかを確認することができます。ただ、単に再建築ができるかどうか？を聞くのではなく、なぜ再建築ができないのか？という理由についてもしっかりと把握しておくことが大切です。仮に再建築不可であったとわかったとしても、原因がわかっていれば対策ができるからです。
役所の窓口に行った際には、以下の3つのことを確認しましょう。
接道義務を満たしているか？
まずはご自身の敷地が接道義務をクリアしているかどうか？を確認しましょう。前述のとおり接道義務を満たすためには幅員4m（一部地域では6m）以上の道路に2m以上接している必要があります。接している道路の幅が4m以上であるか？間口が2m以上あるか？そもそも敷地が道路に接しているか？を確認することが重要です。前述の書類を窓口に持参することで、担当者の職員が確認してくれます。
接道道路が建築基準法上の道路であるか？
接している道路が「建築基準法上の道路」であるかどうかも重要です。いくら十分な幅があり、車や人が行き交っている道路であっても、それが個人の所有する私道などである場合は接道義務を満たしたことにはなりません。
道路の定義は建築基準法第42条に定められており、「道路法上の道路（都道府県道や市区町村道）」「開発道路」「既存道路」「計画道路」「位置指定道路」などが挙げられます。接している道路がこれらに該当するかどうかもしっかりと確認しておきましょう。
建築可能エリアであるか？
接道義務を満たしていたとしても、敷地が市街化調整区域内にある場合は再建築ができません。その敷地が市街化区域にあるのか？市街化調整区域に指定されているのか？もしっかりと確認しておきましょう。また、用途地域に関しても注意が必要です。都市計画法によって、住居や商業、工業というように地域ごとに土地の用途が指定されていて、建築に制約が出るケースもあります。たとえば第一種低層住居専用地域には2階建ての戸建住宅を建てることはできません。
こんなことあるの？！プロも驚いた！実は再建築不可だったびっくり事例
問題なく再建築ができると思われていたような土地でも、実はよくよく調べてみると再建築不可物件であることが発覚するというケースもしばしばあります。
弊社にご相談いただいたあるお客さまのご自宅は、一見すると道路に接していて問題なく再建築ができ、駅から近いこともあってかなり好条件での売却が見込まれていました。もちろん、不動産会社も疑いはせず、そのまま話が進んでいたのですが、いざ売却する際に調べてみたら、道路と敷地の間に隣人が所有している土地（私道）が存在したため、再建築不可であることが発覚したのです。しかし、どうしても「適正価格で売りたい」という強い想いがあり、弊社にご相談いただきました。
この事例については《当社事例紹介》お客さまから寄せられたご相談の概要で詳しくご説明していますので、興味がある方はぜひお読みください。
役所以外での確認方法について
物件が再建築可能かどうかを調べるには役所で確認するのが確実ですが、必要書類を揃えなければならず、窓口に出向かなければならないため、時間と手間がかかります。特に平日仕事がある方は、なかなか法務局や役所に行く時間を確保できません。また、物件の売却も遅れてしまいます。
役所に行く暇がないという方、今すぐにでも物件を売りたいという方は、以下のような方法でも再建築可能かどうかを調べることができます。
自分で確認する
自治体のホームページを見ることで、再建築可能かどうかある程度推測することができます。指定道路図を確認すればご自身の敷地に接している道路が建築基準法上の道路であるかどうかがわかります。また、敷地が市街化調整区域に指定されているかを知ることも可能です。
ただし、掲載されているデータは必ずしも最新のものでない場合があるので注意しましょう。また、道路と敷地の間が隣人の土地になっているというような先ほどの事例のように、詳しく調べてみないとわからないこともあります。そのため、自分で確認して「道路に接しているから大丈夫」というように思い込むのは禁物です。
業者に依頼する
不動産買取業者に確認を依頼するのもおすすめです。仲介業者はあくまで売買を仲介するだけなので、それほど綿密に調べず、訳あり物件に詳しくない傾向があります。不動産買取業者の場合は自身が買い手となるため、買い取り前にはしっかりと再建築可能かどうかを調べます。ただし、一般的な買取業者はやはり知識の面ではあまり詳しくありません。自社の利益につながらないことはしたくないため、調査を依頼しても応じてくれない場合もあります。
そこで、訳あり物件に特化した買取業者に依頼しましょう。さまざまな事例があるため、的確に再建築可能かどうかを調べてくれます。ただし、売却することが決まっていない場合は真面目に確認してくれないことも多いです。また、再建築不可であったことが発覚した場合は、足元を見て買い叩こうとしてくる業者も存在するため注意が必要です。信頼がおける業者を慎重に選ぶ必要があります。
もし所有物件が再建築不可でも高額売却したい！という方
再建築不可物件はどうしても一般的な物件と比較すると資産価値が低いとみなされるため、売れにくいのが実情です。一見して条件が良さそうな物件であっても、再建築不可であることが発覚したとたん、査定額は大きく下落してしまいます。
「再建築不可物件かもしれない」というご不安がありましたら、訳あり物件買取センターにご相談ください。弊社は30年間訳あり物件に特化した不動産取引を行ってきましたので、再建築不可物件であっても高価買取いたします。もちろん、調査だけでも大歓迎です。「再建築可能かどうか、しっかりと調べてから売りたい」「信頼できる業者に依頼したい」という方は、お気軽にご相談ください。
宮野 啓一
株式会社ティー･エム･プランニング 代表取締役
| 国内 | 不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件 |
| 国内 | 訳あり物件売買取引件数：1150件 |
| 海外 | 不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件 |
※宮野個人の実績件数
経歴
1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮 甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。
再建築不可物件に関する
疑問はここで解決！
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