再建築不可物件でも「柱一本残せばリフォームできる」は本当？

「柱を一本だけ残して、それ以外を全部やり替える」というリフォームは、法律上は「建て替え」と同等の大規模工事とみなされます。

建築基準法第2条第14号・第15号では、「大規模の修繕」および「大規模の模様替え」として、主要構造部（柱・壁・床・梁・屋根・階段）の一種以上について、過半数をやり替える行為と定義されています。

たとえば、建物に柱が6本あるとすると、そのうち3本以上を新しくする工事は大規模リフォームに該当します。柱一本を残して残り5本を交換し、さらに梁・屋根・壁なども大部分を刷新するような工事は、主要構造部の過半数を超えて手が入ることになります。これは「修繕」の範囲を明らかに超えており、建築基準法上は建て替えと同等の「建築行為」として扱われます。柱が一部残っているかどうか、という形式的な問題ではなく、工事の実態として何割の主要構造部に手を入れたかが判断基準になるのです。

では、仮に「大規模リフォーム＝建て替え相当」と整理された場合に、再建築不可物件ではなぜ工事ができないのでしょうか。

大規模リフォームや建て替えを行うには、自治体による「建築確認申請」を受けて許可を得る必要があります。建築確認申請とは、計画している建築物が現行の建築基準法に適合しているかどうかを審査する制度です。
しかし、再建築不可物件はそもそも現行の建築基準法が定める接道義務を満たしていない「既存不適格」の状態にあります。接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールで、再建築不可物件のほとんどはこの要件を満たしていません。

現行法に適合していない土地に対して、現行法への適合を前提として審査する建築確認申請を行おうとしても、審査が通るはずがありません。つまり、再建築不可物件では建築確認申請自体が受理されないため、大規模リフォームも建て替えも法的に実施できないのです。

東京地裁令和3年8月25日判決の事例では、買主Xが都内の再建築不可物件を4,580万円で購入した際、媒介業者から「柱一本残せば建て替えられる」と説明を受けたと主張し、売主・媒介業者に対して契約の無効と損害賠償を求めました。裁判所は、媒介業者がそのような説明をしたとは認定できないとしてXの請求を棄却しました。重要事項説明書には「接道義務を満たしていないため建築不可」と明記されており、説明義務は果たされていたと判断されたためです。一方で判決文は、「柱一本残せば建て替えられるという法規は存在せず、建築基準法の4号建築物に関する規定を曲解した台詞が独り歩きしているに過ぎない」と明確に指摘しています。重要事項説明が書面できちんとなされていれば買主の請求は認められにくい一方、口頭説明の内容は証拠として残りにくく、購入者側が不利になりやすいことがわかります。

かつて一部の業者の間では、再建築不可物件を事実上建て替えるための「抜け道」として、この「柱一本残し」の手法が活用されていた可能性があります。建て替えであれば建築確認申請が必要ですが、「柱が一本残っているから、あくまでリフォームだ」という名目で工事を進め、行政に指摘された際にも「修繕の範囲だ」と言い逃れをするための論理として使われていたと考えられます。

もちろん、これは明確な違法行為です。しかし、工事の実態が外から見えにくく、行政の目も完全には行き届かないといった事情が重なり、こうした手法が業界内でまことしやかに語り継がれるようになっていきました。

そのうちに「柱一本残せば合法的に大規模リフォームができる」という誤った情報が広まり、悪意のある業者だけでなく、善意であっても誤解したまま顧客に案内してしまう不動産会社も出てきたと推察されます。

「柱一本残しリフォーム」が広まったもう一つの背景として、建築基準法の「4号特例」の曲解があります。

4号特例とは、木造2階建て以下・延べ床面積500㎡以下といった、比較的小規模な一般的住宅に適用されていた特例制度です。この特例が適用される建築物については、大規模な修繕や模様替えを行う際に建築確認申請が免除されていました。

この「申請不要」という点が都合よく解釈されました。「再建築不可物件であっても、4号特例の範囲内であれば役所に届け出ずに大規模リフォームができる。申請不要＝役所にバレない＝合法」という論理のすり替えが行われ、「柱一本残しのリフォームが可能」という話として広まっていったのです。

しかし、建築確認申請が不要というのは「手続きが省略できる」ということであって、「法律の規定そのものが適用されない」という意味ではありません。大規模修繕の内容が建築基準法の基準に適合しなければならないことに変わりはなく、再建築不可物件で大規模リフォームを行うこと自体の違法性はなくなりません。

2025年4月1日、建築基準法が改正・施行され、長年にわたって存在してきた「4号特例」が大幅に見直されました。

4号特例とは、木造2階建て以下・延べ床面積500㎡以下といった比較的小規模な一般住宅に対して、大規模な修繕や模様替えの際に建築確認申請を不要としてきた制度です。この制度があったため、以前は再建築不可物件であっても、一定規模の工事なら申請なしで進めることができました。

しかし改正後は、従来4号特例の対象だった木造住宅のうち、木造2階建て・延べ床面積200㎡超の建物などは新たな区分に分類され、大規模な修繕・模様替えでも建築確認申請が必要となりました。さらに、申請を行う際には省エネ基準への適合も求められるなど、全体的に審査内容が厳格化されています。

以前は「申請不要だから」という理由でグレーゾーン的に行われていた大規模工事も、改正後はそうした余地がなくなっています。再建築不可物件のリフォームを検討している方は、今後はより一層慎重に判断する必要があります。

2025年4月の建築基準法改正を踏まえると、再建築不可物件での大規模リフォームは実質的に不可能と考えておく必要があります。

大規模リフォームを行うには建築確認申請が必要ですが、申請の審査では現行の建築基準法への適合が求められます。再建築不可物件は接道義務を満たしていないだけでなく、建てられた時代が古いために現在の耐震基準や省エネ基準を下回っていたり、建蔽率・容積率が現行ルールを超えていたりするケースも多くあります。

これらをすべて解消しなければ確認申請は通りません。しかし解消しようとすれば、耐震補強・省エネ改修・減築など、ほぼ新築と変わらない規模の工事が必要になります。再建築不可物件にそこまでのコストをかけても資産価値の回復は見込みにくく、費用対効果の面でも現実的ではないといえます。

主要構造部（柱・壁・床・梁・屋根・階段）のいずれについても、過半数（1/2）を超えて手を加えない小規模なリフォームであれば、建築確認申請は不要です。

• キッチン・浴室・トイレなどの設備交換
• 壁紙・床材の貼り替え
• 外壁塗装（塗り替え）
• バリアフリー改修（段差解消・手すり設置など）
• コンセントや照明器具の増設

これらは主要構造部への大規模な変更を伴わないため、再建築不可物件であっても実施できます。ただし、複数の小規模工事を組み合わせた結果として主要構造部の過半数に手が入ることのないよう、全体の工事範囲を慎重に確認することが重要です。

増築については非常に制限が厳しく、原則として再建築不可物件では認められていません。ただし、防火地域・準防火地域以外のエリアに所在する物件に限り、10㎡未満の増築であれば建築確認申請なしで実施できる場合があります。

たとえば、小規模な物置の設置や、わずかなスペース of の収納追加といった工事がこれに該当しえます。ただし、この例外はあくまで防火・準防火地域外に限られ、かつ工事後の建物全体が建築基準法の基準に著しく反しないことが前提となります。自己判断でなく、専門家や行政に事前確認するようにしましょう。

再建築不可の制限を根本から解消する方法が、接道義務を満たして「再建築不可」の状態から脱却することです。接道義務を満たせれば、リフォームや増築の自由度が大きく広がり、建て替えも可能になります。

具体的な方法としては、主に以下の3つが挙げられます。

①セットバック
接している道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置まで自分の土地の境界線を後退させることで、道路幅員を実質的に4m以上とし、接道義務を満たすことができます。セットバックした部分には建物を建てられなくなりますが、再建築可能になります。

②隣地の購入・借用
自分の土地の道路への接地部分（間口）が2m未満である場合、隣接する土地の一部を購入または借用して間口を2m以上に広げることで、接道義務を満たせます。隣地の所有者との交渉が必要になりますが、現実的な解決策の一つです。

③建築基準法43条2項の適用
接している道路が建築基準法上の道路として認定されていない場合でも、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた場合には、接道義務の例外（1号認定・2号許可）として再建築が認められることがあります。適用の可否は物件ごとに異なるため、行政への事前相談が必要です。

建築確認申請を経ずに大規模リフォームを実施することは、建築基準法に違反する明確な違法行為です。

違反が発覚した場合、特定行政庁から工事の中止命令や是正命令を受けます。建物に「違反建築物」の赤紙が貼られると、その時点で工事は完全にストップします。

是正命令に従わなかった場合は、建築基準法第98条に基づき、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります。さらに、行政から使用禁止命令や建物の取り壊し命令を受けるリスクもあります。

「こっそり工事すれば大丈夫」と思いがちですが、大規模な工事は近隣住民から行政への通報によって発覚するケースも少なくありません。一度違法工事として認定されると、刑事罰・行政処分という重大なペナルティを覚悟しなければなりません。

仮に法的な問題を脇に置いたとしても、再建築不可物件に多額のリフォーム費用を投じることには、資産面での大きなリスクがあります。

数百万円から場合によっては一千万円を超えるリフォーム費用をかけて建物の見た目を綺麗にしたとしても、「建て替えができない」という土地そのものの根本的な制限はなくなりません。再建築不可物件は将来的に売却しようとした場合、買主が住宅ローンを利用することができないため、現金購入できる限られた層に買い手が絞られます。その結果、いくら建物を綺麗にしても売却価格は大きく上がらないケースがほとんどです。

リフォームに投じたコストを回収できる見通しが立たない以上、経済合理性の観点からも、大規模リフォームに多額の費用をかけることは慎重に検討すべきでしょう。