専任媒介契約とは？メリット・デメリットや契約前に確認したいポイントを解説

媒介契約とは、不動産会社へ不動産の売却や購入の仲介を依頼する際に締結する契約です。売却価格や業務内容、契約期間、仲介手数料などを明確にし、売主と不動産会社それぞれの権利・義務を定める役割があります。なお、不動産会社へ売却活動を依頼する場合の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため、違いを理解したうえで、自身に合った契約形態を選ぶことが大切です。

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専任媒介契約は、不動産会社1社のみに売却活動を依頼する契約です。そのため、契約期間中は他の不動産会社へ重ねて仲介を依頼することはできません。一方で、売主自身が親族や知人など買主を見つけて売買契約を結ぶ自己発見取引は認められています。この点が、自己発見取引も制限される専属専任媒介契約との違いです。なお、契約期間や業務報告の義務、レインズへの登録義務については、次項で詳しく解説します。

専任媒介契約を理解するには、一般媒介契約や専属専任媒介契約との違いを知ることが大切です。それぞれ契約期間や複数の不動産会社への依頼可否、自己発見取引の可否などが異なります。どの契約形態が優れているというわけではなく、売却方針や状況に応じて適した契約を選ぶことが重要です。

特に専任媒介契約と専属専任媒介契約は混同されがちですが、自己発見取引ができるかどうかが大きな違いです。売却方法や希望に合わせて、それぞれの特徴を理解したうえで契約形態を選びましょう。

専任媒介契約の契約期間は3か月以内と宅地建物取引業法で定められており、契約を更新する場合は、依頼者（売主）からの申し出が必要です。また、不動産会社は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内（休業日は日数に含まれません）に、指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録しなければなりません。さらに、売却活動の状況について2週間に1回以上、売主へ業務報告を行う義務があります。これらのルールは、売却活動の透明性を高め、売主が進捗状況を適切に把握できるようにするために設けられています。

専任媒介契約では、契約期間中に複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼することはできません。そのため、他社の販売方法や提案内容を比較しながら売却活動を進めることが難しくなります。一方、一般媒介契約であれば複数社へ依頼できるため、幅広い販売活動が期待できる場合もあります。専任媒介契約を選ぶ際は、それぞれの契約形態の特徴を理解し、自分の売却方針に合った契約を選ぶことが大切です。

専任媒介契約では、不動産会社に2週間に1回以上の業務報告義務があるため、売却活動の進捗を定期的に把握できます。問い合わせ件数や内覧状況、広告掲載の状況などを確認できるため、売主も安心して売却活動を進めやすくなります。ただし、報告を受けるだけでなく、その内容を確認し、必要に応じて販売価格や販売方法を見直すことも重要です。不明点があれば、不動産会社へ積極的に確認しましょう。

専任媒介契約では、売却活動を1社の不動産会社へ依頼するため、連絡や相談の窓口を一本化できます。内覧日程の調整や価格変更の相談、購入希望者からの問い合わせ対応などを一社で管理できるため、情報共有がスムーズになり、売主の負担を軽減しやすい点がメリットです。複数の不動産会社と個別にやり取りする必要がないため、スケジュール管理もしやすくなります。

専任媒介契約では、契約期間中に複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼することはできません。そのため、他社の販売方法や提案内容を比較しながら売却活動を進めることが難しくなり、売却結果は担当する不動産会社の販売力や対応力に大きく左右されます。一方、一般媒介契約であれば複数社へ依頼できるため、より幅広い販売活動が期待できる場合もあります。専任媒介契約を選ぶ際は、契約前に実績や専門性を十分に確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

専任媒介契約では、売却活動を1社に任せるため、不動産会社の販売力や営業体制、担当者の対応によって売却活動の進み方が変わる可能性があります。広告の掲載方法や購入希望者への提案、販売状況の報告なども担当会社に委ねられるため、対応に差が生じることがあります。そのため、契約前には販売実績や販売方法、サポート体制などを十分に確認しておくことが大切です。

専任媒介契約では、「囲い込み」と呼ばれる行為が話題になることがあります。囲い込みとは、不動産会社が他社からの購入希望者を紹介せず、自社だけで成約を目指す行為を指します。ただし、囲い込みは専任媒介契約そのものが原因ではなく、一部の不適切な運用によって起こる問題です。そのため、専任媒介契約だから必ず囲い込みが発生するわけではありません。囲い込みの仕組みや見分け方、対策については、後半で詳しく解説します。

専任媒介契約は、売主と不動産会社の双方にメリットがある契約形態です。売主は、販売活動の進捗報告を定期的に受けられるほか、窓口が一本化されることで売却活動を進めやすくなります。一方、不動産会社は販売計画を立てやすく、広告や営業活動に継続的に取り組みやすくなります。そのため、どちらか一方だけが利益を得る制度ではありません。ただし、契約形態だけで売却結果が決まるわけではなく、不動産会社の販売力や対応力も重要なポイントです。

不動産会社の中には、営業方針や評価制度の関係から、専任媒介契約の獲得を重視している会社もあります。専任媒介契約は販売計画を立てやすく、不動産会社にとっても継続的な販売活動を行いやすい契約形態であるためです。ただし、これはあくまでも会社によって方針が異なり、すべての不動産会社に当てはまるものではありません。そのため、「専任媒介契約だから安心」「勧められたから契約する」と判断するのではなく、契約内容や不動産会社の実績、販売体制なども含めて総合的に判断することが大切です。

専任媒介契約は、契約を結べば売却が約束されるものではありません。契約後は、不動産会社がどのような販売活動を行っているかが重要になります。広告掲載や内覧対応、問い合わせ状況、販売価格の見直しなど、売却活動は状況に応じて改善を重ねながら進められます。そのため、契約後も業務報告の内容を確認し、不明な点があれば不動産会社へ相談しながら売却を進めることが大切です。

専任媒介契約を結んだ後は、不動産会社へ任せきりにするのではなく、販売活動の内容を定期的に確認することが重要です。例えば、以下のような点を確認すると、売却状況を把握しやすくなります。

• 広告はどの媒体に掲載されているか
• 問い合わせや内覧の件数はどのくらいか
• 購入希望者からどのような反応があったか
• 販売価格や販売方法を見直す必要はあるか

業務報告を活用しながら販売状況を確認し、必要に応じて不動産会社と相談しながら進めることが大切です。次章では、専任媒介契約で後悔しないために契約前に確認したいポイントを解説します。

専任媒介契約を結ぶ前は、不動産会社の実績や専門性を確認しましょう。不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、一般住宅を得意とする会社もあれば、収益物件や再建築不可物件などの売却に強い会社もあります。売却件数だけでなく、自分の物件と類似した売却実績があるかを確認することが大切です。また、公式サイトの実績やお客様の声、口コミなども参考になります。契約形態ではなく、自分の物件に合った販売ノウハウを持つ不動産会社を選ぶことが、売却成功への近道です。

不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さだけで判断しないことが重要です。高額な査定価格が提示されても、その価格で売却できるとは限りません。契約を獲得するために高めの査定価格を提示するケースもあるため、なぜその価格になるのかという根拠を確認しましょう。周辺の成約事例や市場価格を踏まえて査定されているか、どのような販売戦略で売却を目指すのかまで確認することで、納得した売却活動につながります。

契約前には、不動産会社がどのような販売活動を行うのかを確認しておきましょう。例えば、SUUMOやHOME’S、at homeなどどの不動産ポータルサイトへ掲載するのか、どのような写真や紹介文を掲載するのか、チラシや自社サイトでの広告を実施するのかなどは重要な確認ポイントです。また、「どのような販売戦略で売却を進めますか」「反響が少ない場合はどのように対応しますか」といった質問をしておくと、不動産会社の対応方針を把握しやすくなります。販売方法を事前に確認することで、契約後のミスマッチを防ぎやすくなります。

専任媒介契約では、不動産会社に2週間に1回以上の活動報告義務があります。しかし、確認すべきなのは報告の頻度だけではありません。問い合わせ件数や内覧件数、購入希望者からの反応、販売状況を踏まえた改善提案まで報告されているかを確認することが重要です。内容が具体的であれば、売却活動の進捗を把握しやすく、必要に応じて価格や販売方法を見直す判断もしやすくなります。売却を成功させるためには、不動産会社へ任せきりにせず、売主自身も販売状況を把握しながら進めることが大切です。

囲い込みとは、不動産会社が他社から購入希望者を紹介されても受け付けず、自社だけで売買を成立させようとする行為です。売却機会が減ることで、売却までに時間がかかったり、希望条件で売却しにくくなったりする可能性があります。ただし、囲い込みは専任媒介契約そのものが原因ではなく、一部の不適切な運用によって生じる問題です。専任媒介契約自体は法律で認められた契約形態であり、多くの不動産会社は適切に運用しています。囲い込みを防ぐためには、業務報告の内容を確認し、広告掲載状況や問い合わせ件数、内覧状況などを定期的に確認することが大切です。また、販売状況について疑問があれば、不動産会社へ積極的に確認しましょう。

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不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、どの会社でも同じように売却できるわけではありません。例えば、一般住宅の売買を得意とする会社もあれば、収益物件や相続不動産を専門に扱う会社、再建築不可物件や共有持分など売却が難しい物件に強い会社もあります。物件ごとに購入希望者の層や必要な販売戦略が異なるため、求められる知識やノウハウも変わります。そのため、不動産会社を選ぶ際は知名度や契約形態だけで判断するのではなく、自分の物件と類似した売却実績や専門性があるかを確認することが重要です。

売却できるかどうかは、専任媒介契約や一般媒介契約といった契約形態だけで決まるものではありません。重要なのは、不動産会社が物件に適した専門性を持っているかです。例えば、類似物件の売却実績が豊富であれば、適切な価格設定や販売方法を提案しやすくなります。また、購入希望者との販売ネットワークや物件の特性を踏まえた販売戦略、専門知識の有無も売却結果を左右する重要な要素です。契約形態だけで判断するのではなく、自分の物件に合った実績やノウハウを持つ不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却につながります。

再建築不可物件は、建て替えができないなどの法的な制約があるため、一般的な住宅と比べて購入希望者が限られ、売却が難しくなる傾向があります。そのため、一般住宅を中心に取り扱う不動産会社では十分な販売活動ができないケースも少なくありません。一方、このような物件の売却実績が豊富な専門会社であれば、物件の特性を踏まえた販売戦略や独自の購入ネットワークを活用し、売却につながる可能性があります。再建築不可物件の売却でお悩みの場合は、一社だけで判断せず、専門会社にも相談して売却方法や提案内容を比較してみることをおすすめします。当社でも無料相談・無料査定を受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。

大手に任せたのに放置！専任媒介契約の闇

再建築不可物件は、一般的な住宅とは異なる知識や販売ネットワークが求められるため、不動産会社によっては十分な販売活動が行われず、長期間売却できないケースがあります。しかし、これは大手だから、専任媒介契約だからという理由ではなく、物件に合った販売ノウハウを持っているかどうかが大きく影響します。

「なぜ売れなかったのか」「どのような方法で売却できたのか」を知りたい方は、実際の事例をもとにした漫画をご覧ください。売主が抱えていた悩みから解決までの流れを、ストーリー形式でわかりやすく紹介しています。まずは事例を参考に、ご自身の物件と照らし合わせてみてください。

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他社では売れなかった再建築不可物件の売却事例

「大手の不動産会社なら安心」と考えて売却を依頼したものの、販売活動が思うように進まず、長期間売却できないままお困りだったお客様からご相談をいただいた事例があります。再建築不可物件は、一般的な不動産とは異なる販売ノウハウや購入希望者とのネットワークが求められるため、不動産会社によって売却結果が大きく変わることがあります。

実際の事例では、物件の特性に合わせた販売戦略へ切り替えることで売却につながりました。このように、契約形態だけでなく、物件に適した専門会社を選ぶことが重要です。売却までの経緯や、どのように問題を解決したのかは、実際のお客様の声で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。

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Q. 専任媒介契約は途中で解約できますか？

A. 契約期間中でも、事情によっては解約できる場合があります。ただし、契約内容によって手続きや条件が異なるため、まずは契約書を確認し、不動産会社へ相談しましょう。

Q. 専任媒介契約から一般媒介契約へ変更できますか？

A. 契約期間中は原則として契約内容に従いますが、契約満了後は一般媒介契約へ変更できます。途中で変更したい場合は、不動産会社との合意が必要になることがあります。

Q. 親族や知人へ売却する場合でも仲介手数料はかかりますか？

A. 専任媒介契約では、売主自身が買主を見つける「自己発見取引」が認められています。ただし、契約内容によっては費用の取り扱いが異なる場合もあるため、事前に契約書を確認しておくと安心です。

Q. 契約期間が終了したら自動更新されますか？

A. 専任媒介契約の契約期間は3か月以内で、期間満了後に自動更新されるわけではありません。更新する場合は、売主の申し出に基づいて改めて契約を結ぶ必要があります。

Q. 売却が難しい物件でも専任媒介契約を結べば売れますか？

A. 専任媒介契約を結ぶこと自体が売却を保証するものではありません。再建築不可物件や共有持分などは、契約形態よりも物件に合った専門知識や販売実績を持つ不動産会社へ依頼することが重要です。専門会社へ相談することで、売却方法の選択肢が広がる場合もあります。